Aumenta el tamaño del texto
Menú Principal
Muy buenos días mi nombre es herlinda
sanjuán en nombre de la cámara de
comercio de barranquilla reciban todos
una cordial bienvenida a este espacio
virtual que hemos propiciado pensando en
el bienestar de nuestros empresarios y
conscientes de la importancia de acoger
las medidas que se requieren para cuidar
de ustedes que son nuestra razón de ser
antes de iniciar nuestra jornada de hoy
queremos que sepan
que barranquilla va a seguir poniendo a
su disposición charlas de conocimiento y
demás soluciones al alcance de todos
para que sigamos siendo su aliado en la
evolución de sus negocios los invitamos
también a consultar nuestra página web
donde encontrarán la programación de las
próximas charlas virtuales que vamos a
estar realizando especialmente para
ustedes a continuación le daremos la
bienvenida a nuestro speaker de hoy
escuchar la contrato de arrendamiento y
concesión de cara al coach 19 contaremos
con la presencia del doctor francisco
uribe noguera socio de brigard y urrutia
director del equipo inmobiliario y
urbanístico de vícar ruth y abogados
este es también el disparo de la
universidad del rosario también
contaremos la presencia del doctor de
cuarto estado fernández de castro
abogado directivo de alto nivel y
ambiente del equipo de trabajo en la
implementación de estructura jurídico
negociables especialmente el asunto
societario procurador yo le envía
experiencia contestando las prácticas de
un buen gobierno corporativo
a conocer cómo ha sido su experiencia
como también estaremos resolviendo las
preguntas buscamos inquietudes que
expone esta actividad
antes de finalizar nuevamente
bienvenidos y muchas gracias
pero muy muy buenos días un saludo a
quienes se unen en la mañana de hoy a
participar en este webinar queremos
agradecer a la cámara de comercio de
barranquilla por habernos extendido esta
invitación para compartir con todos sus
afiliados para tratar un tema de suma
importancia y especialmente por habernos
tenido como aliados en esta iniciativa
que organizamos desde las oficinas de
obligaron rubia en la ciudad de
barranquilla donde ya cumplimos un año
de estar más cerca de las regiones
especialmente de la región caribe
dicho esto voy a explicarle un poco la
mecánica de la sesión de hoy la idea es
que
tomemos alrededor de una hora incluye o
comprende la presentación y también la
sesión de preguntas las cuales se
absorberán las que alcancemos por
supuesto al final de la sesión
si observan en su pantalla en la parte
inferior aparece una pestaña de kibón
ahí es donde podrán ir ingresando las
inquietudes preguntas que tengan sobre
la intervención que haremos seguidamente
a ver estamos realmente en tiempos
turbulentos
el mundo no es el mismo que conocíamos
hace escasos dos o tres meses la
situación de la salud global y por
supuesto de la economía que también
importa está afectando de manera
importante a los diversos países
precisamente dentro de los países nos
encontramos a los empresarios nos
encontramos en los comerciantes que
definitivamente están pasando por una
etapa
como les decía nunca antes vista y con
grandes dificultades y complejidades
para su manejo
aspectos tales como la continuidad de
los negocios las deudas que acarrean hoy
las las empresas y especialmente cuando
no hay digamos un flujo de caja
precisamente para atender dicha deuda
temas de cumplimiento contractual si si
se dan elementos o no de fuerza mayor
para expulsar se de dicho cumplimiento
temas de clientes muchos también por
fuera de actividad paralizados temas de
liquidez y acceso a la mesa créditos el
tema no ha sido nada fácil por supuesto
el impacto que ha tenido en la situación
en la fuerza laboral que se ha visto tan
afectada por suspensión de contratos
especialmente a proveedores que se han
visto afectados por la inactividad de
quienes los contratan y por supuesto en
la fase ya que se vislumbra que es una
fase preparatoria para la reactivación
de las actividades que pasa por contar
con unos muy buenos elementos en materia
de bioseguridad pero bueno son tantas
las problemáticas que hoy vamos a
enfocarnos en muy especialmente en temas
contractuales de arriendo y vamos a
analizar
aspectos relacionados también con la
fuerza mayor quiero darle la bienvenida
a nuestro panelista de hoy que es el
doctor francisco uribe
francisco es socio de la práctica del
derecho inmobiliario de la brigada va a
hablarnos acerca de la fuerza mayor
en los contratos de arrendamiento y la
excesiva generosidad las medidas
especiales transitorias que el gobierno
nacional ha venido dando
por supuesto en muchas materias pero
especialmente en esta que nos incumbe en
la mañana de hoy para también hacer una
mención frente a lo que son los efectos
que tienen estas medidas especiales
transitorias en materia de los contratos
de concesión de buena fe contractual y
va a ser una serie de propuestas de
soluciones prácticas frente a las
relaciones entre arrendadores y
arrendatarios
antes de que comience francisco es
simplemente recordarles que esta
presentación no constituye una asesoría
legal formal y de tener alguna inquietud
en particular o sobre algún caso puntual
recomendamos que por favor acudan al
abogado de sus preferencias
francisco muy bienvenidos
muchas gracias eduardo y muchas gracias
a la cámara de comercio de barranquilla
por esta invitación esperamos que esta
presentación sea de su agrado
y
y la idea es tener una charla práctica
sobre solo sobre lo que puede llegar a
ser la gestión contractual de los
contratos de arrendamiento y concesión
que tengan tanto arrendadores como
arrendatarios en la situación que se
presenta actualmente porque obviamente a
nosotros nos han llegado múltiples
solicitudes y preguntas en relación
sobre
como encuadrar esta situación esta
situación es una situación muy compleja
no es una situación que que hubiera sido
previsible ni ante la cual estuviéramos
preparados
y es una situación que ha generado la
expedición una serie de medidas entre
ellas el estado de emergencia económica
y social y ecológica que se decretó el
17 de marzo posteriormente generar unas
medidas relacionadas con el aislamiento
preventivo que todos estamos yo no iría
sufriendo sino viviendo aislamiento que
empezó a generar
y desde antes de eso empezó a generar
una situación en donde la afluencia de
público a centros comerciales y áreas
comerciales en las ciudades disminuyó
dramáticamente disminución que que se
incrementó con la con la medida de
aislamiento preventivo que iba hasta el
26 de abril y ahora va hasta el 11 de
mayo en la en ciertos sectores
como ustedes saben pues eso generó el
cierre obligado o necesario a muchos
establecimientos de comercio y frente a
ese cierre pues se cortó en su mayoría
el el flujo de dinero y al cortarse el
flujo de dinero pues las preguntas que
empezaron a surgir fue como cumplo con
mis obligaciones y como cumplo con mis
obligaciones dentro del marco
contractual de un contrato de
arrendamiento las preguntas empezaron a
y dirigirse hacia esa es una fuerza
mayor es esto un tema relacionado con la
teoría de la imprevisión
cómo podemos actuar entonces el
propósito de la charla en cierta forma
es
es
y tratar de encontrar
y medidas prácticas obviamente bajo un
bajo un marco contractual y bajo un
marco jurisprudencial en donde podamos
entender en qué situación nos
encontramos y con esa información hacer
el mejor esfuerzo para tomar las mejores
decisiones posibles porque lo que
termina sucediendo en estos casos es que
lo que uno tiene que tratar de lograr es
es de despejar la mayor cantidad de
variables para que al despejar las yo
pueda tomar la decisión
más inteligente posible con la
información que yo disponía en ese
momento
la siguiente la positiva simplemente lo
que muestra es que sé
nos cayó el virus a todos se decretó una
pandemia mundial eso generó un estado de
emergencia nos llevaron a un aislamiento
preventivo y como les decía esto termino
en el cierre temporal de una gran
cantidad de comercios
voy a abordar la la conversación primero
desde lo desde los puramente
legal y jurisprudencial
para acercarnos a lo que podría ser una
gestión contractual con esta información
y en temas prácticos que es en cierta
forma como lo que nosotros hemos venido
trabajando con nuestros clientes porque
en este caso más que una solución que se
encuentra en un artículo o en una
sentencia lo que hemos venido
encontrando y lo que corresponde es que
las partes se terminen poniendo de
acuerdo y logren balancear sus intereses
para poder navegar esta situación en la
forma
que mejor le convenga a las dos nosotros
no creemos que exista una solución donde
solamente una de las partes termine
ganando nosotros consideramos que que es
en buena medida la solución radica en la
forma como las partes sean capaces de
balancear sus necesidades
y de balancear sus recursos obviamente
poniendo
mucha solidaridad mucha buena fe
y tratando de ser lo más transparentes
posibles con el otro pero empezando la
primera pregunta que surge es esta o
fuerza mayor o caso fortuito es
importante tener en cuenta que la fuerza
mayor y el caso fortuito
es una figura contemplada en el artículo
64 el código civil
este es el artículo que define lo que se
considera fuerza mayor y posteriormente
hay una serie de artículos en diferentes
en diferentes figuras contractuales
donde aplican estos efectos y esa
definición de la fuerza mayor del caso
fortuito en la definición encontramos
los elementos de la fuerza mayor que son
un hecho ajeno o un hecho que no
proviene de ninguna de las partes en
tiende a ser un tercero o una situación
que es ajena
a las partes en esto
la corte suprema de justicia en una
sentencia reciente del 2012
dijo que es necesario que el hecho no
sea atribuible ni al deudor ni al
acreedor porque ninguna de las partes
podrá jamás invocar su propio acto
en este caso pues nosotros consideramos
que es claro que el efecto de la
pandemia pues
hay bastantes argumentos para
considerarla un hecho ajeno
el hecho debe ser imprevisible la
imprevisibilidad quiere decir que en
circunstancias normales o habituales no
era posible anticipar su ocurrencia esto
lo estamos viendo en la siguiente da
positiva no era posible
y anticipar su ocurrencia y por último
viene el elemento de la resistividad y
es tal vez el elemento que en este
momento recibe reviste mayor importancia
de análisis debido a que
los otros dos pensaría de una forma muy
personal sol
se dan y hay argumentos importantes para
sostener que el hecho ajeno y la
imprevisibilidad se se presentaron
y el análisis radicaría en lo que
significa la resistividad en esto es muy
importante tener en cuenta que de
acuerdo con diferente
con la jurisprudencia tanto de corte
constitucional como de la corte suprema
de justicia
por ejemplo la corte constitucional en
una sentencia de 2016 estableció
que la resistividad corresponde a una
situación inevitable que no puede exigir
de la persona que la sufre un
comportamiento para que no ocurra este
es uno de los elementos de la
irresistible lidad nada de lo que yo
haga
evita que la situación se presente y por
el otro lado
esa imposibilidad para que la situación
se presente genera
en mí como deudor
la imposibilidad absoluta de yo poder
cumplir con mi obligación
esto esto es importante porque en la
medida que se presenten estos tres
elementos se produce la exoneración de
responsabilidad del deudor
no se entiende que la obligación
desaparece pero se entiende que el
deudor no es responsable
del incumplimiento que se presenta en
esto
hago énfasis porque en términos
generales cuando se presenta un
incumplimiento por dolo o por culpa del
deudor ese incumplimiento va a generar
una consecuencia que normalmente es que
normalmente es
que exige el acreedor el cumplimiento de
la obligación
o que solicite la terminación del
contrato y en ambos casos con la
indemnización de perjuicios que se haya
producido en el evento en el que se
presente una fuerza mayor o caso
fortuito el deudor queda exonerado
mientras dure la fuerza mayor de cumplir
la obligación luego no me pueden exigir
el incumplimiento ni me poder exigir la
terminación del contrato pero al ser
exonerado de responsabilidad tampoco me
pueden exigir el pago de perjuicios
pero en este caso
es muy importante tener en cuenta que
las cortes en colombia han sido muy
estrictas en cuanto a lo que consideran
la imposibilidad de cumplir la
imposibilidad de cumplir la
la enmarcan dentro de la impotencia
objetiva del deudor para evitar el
fenómeno y para cumplir con la
obligación en términos de uno de los
autores es la circunstancia sobrevenida
objetiva y absoluta imprevisible y sobre
todo inevitable que hace que de manera
absoluta y total
yo no pueda cumplir con la obligación
entonces en el evento del cumplimiento
de obligaciones dinerarias es importante
es importante tener en cuenta si el
deudor en este caso se encuentra en la
imposibilidad absoluta y objetiva de
cumplir con la obligación dineraria en
eso
hay que hacer énfasis porque las cortes
han sido estrictas en el mantenimiento
de este concepto a lo largo de los años
y en el evento en el que yo me presenté
ante un juez porque ese es una de las
cosas que hay que tener en cuenta la
fuerza mayor en materia contractual solo
puede ser definida por el juez de la
causa no por ninguna de las partes
ninguna de las partes tiene la facultad
o el poder para dirigirse a otra
y manifestarle que se presentó una
fuerza mayor y que la otra lo debe
aceptar lo pueden argumentar y lo pueden
discutir pero en última instancia el que
termina decidiendo si aquí se presenta
una situación de fuerza mayor es el juez
y el juez lo que va a tener en cuenta
además de las situaciones particulares
de cada caso que deben ser tenidas en
cuenta va a haber los antecedentes
jurisprudenciales que hay sobre la
materia en donde repito el elemento
fundamental de la irresistible that es
la imposibilidad objetiva de cumplir la
obligación
viene otro concepto viene otro concepto
que tiene que ver con la excepción eros
y dado que es planteada por el articulo
868 el codigo comercio esto tiene que
ver con la teoría de la imprevisión en
donde básicamente por circunstancias
extraordinarias imprevistas muy
imprevisibles que son posteriores a la
celebración del contrato se presenta una
situación que altera o agrava la
prestación al futuro del cumplimiento de
una de las partes en grado tal que le
resulta excesivamente onerosa ésta es la
excesiva generosidad que en muchos casos
las personas también han manifestado y
preguntan
óigame a mí se me ha hecho muy difícil
cumplir con con esta situación luego hay
una situación de excesiva universidad en
esto es muy importante también entender
que se ha dicho en materia de
jurisprudencia al respecto la
jurisprudencia ha calificado y eso se ve
en la siguiente diapositiva la la
jurisprudencia ha calificado
el hecho de la excesiva velocidad y le
ha impuesto unos requisitos el contrato
debe ser conmutativa es decir las
obligaciones deben ser reales en el
momento del cumplimiento
debe ser un hecho externo extraordinario
imprevisible en esto es parecido a la
fuerza mayor es importante que el hecho
sea posterior a la celebración del
contrato debe haber un desequilibrio
grave de las obligaciones recíprocas y
debe haber una afectación de
obligaciones no cumplidas en este caso
y las cortes lo que han manifestado es
que
es necesario que la afectación al
contrato y esto es un análisis que se
debe hacer en cada una de las
situaciones la afectación al contrato
debe ser una afectación en tal medida
que afecte el equilibrio y afecte la
economía total del contrato no se trata
del análisis de 100 determinado mes a mí
me quedó más difícil o más oneroso
cumplir por por más complicado que sea
sino eso se tiene que ver en relación
con el escenario general de lo que
implica la economía del contrato luego
es un análisis juicioso que debe hacerse
en cada caso porque como les digo no
necesariamente igual que en la fuerza
mayor el hecho de que en determinado mes
la obligación represente una dificultad
me constituye automáticamente en un
evento de excesiva generosidad o en un
evento de fuerza mayor o caso fortuito
en este caso la acción en la ciudad
tiene además un un efecto práctico que
hay que tener en cuenta y es que
únicamente
se tendrán en cuenta las obligaciones
futuras y de ninguna forma a las
obligaciones pasadas o las obligaciones
ya cumplidas así yo haya hecho reserva
que estoy pagando en una situación de
excepción negociada para eso necesito
presentar la demanda ante el juez y a
partir de ahí se podría considerar en el
evento en el que se declara en la
excepcionalidad que estas obligaciones
quedaron sujetas a lo que se define en
la demanda pero en todo caso será el
juez y no las partes las que es el que
defina
en qué condiciones queda el contrato en
principio el juez deberá hacer un
análisis para lograr el mantenimiento y
el equilibrio de las cargas
contractuales y en últimas si éstas no
son posibles podría llegar a la
terminación pero es como le digo les
digo muy importante tener en cuenta
que el análisis se habla se hace es
sobre la economía total del contrato
acto seguido
hay unos temas a analizar en cada caso
particular y tienen que ver con lo que
yo podría entender como la destrucción
de la cosa o la aceptación temporal y
grave en el uso del bien eso nos va a
llevar
al marco contractual y legal en el cual
hoy en día las partes bajo las
condiciones actuales deben gestionar
deben gestionar sus contratos y cuando
digo deben es ambas tanto acreedor como
dolor tanto arrendador y arrendatario
tanto concedente o concesionario en este
caso
porque lo lo manifiesto
en el caso de los arrendamientos hay una
serie de artículos que prevén que las
partes deben llegar a acordar en
situaciones extraordinarias la revisión
de ciertos términos contractuales en
esto podemos observar por ejemplo el
artículo 1986 del código de comercio
cuando habla que en el evento de una de
unas reparaciones necesarias
en el local comercial
el arrendatario podría solicitar una
rebaja en el can en el evento en el que
no esté obligado a sufrir dichas
reparaciones y esas reparaciones le
estén ocasionando una afectación
temporal y en cierta media grave en el
uso del bien uno podría referirse
también al artículo 1988 en donde se
prevé que en caso de turbación es por
parte de terceros que nuevamente afecten
el uso y el goce del bien el
arrendatario pueda solicitar una
reducción en el can terminando con el
artículo 1990 en donde se establece
que si se genera una destrucción parcial
o total del local destrucción que puede
ser entendida más allá de la destrucción
propia física y material de la cosa el
arrendador podría
y solicitar una revisión en los términos
del contrato
todo esto todo esto estos artículos los
menciono es por qué
nosotros con lo que hemos venido
trabajando encontramos que esta
situación como les digo no tiene una
solución mágica ni tiene una respuesta
específica sino que las respuestas
dependen de todo de cada uno de los
casos y de las del análisis de las
situaciones particulares de cada deudor
y de cada arrendador las cuales
seguramente no son iguales aunque pueden
ser parecidas porque porque como ustedes
ven
la fuerza mayor y la excesiva onerosidad
generan
un derrotero en donde en donde la
exigencia es
realmente grande en cuanto a lo que lo
que exonera de responsabilidad al deudor
cuando yo digo no en una obligación
dineraria que yo debo estar
completamente imposibilitado en manera
de forma objetiva es decir el de forma
en que en cualquier situación se debería
generar esa imposibilidad me me pone una
vara difícil de pasar porque normalmente
las obligaciones dinerarias es posible
cumplirlas es posible salir a pedir un
crédito es posible salir a hacer uso de
los ahorros es posible hacer uso de
recursos que yo estuviera de
de buenas situaciones en el pasado
entonces
esa discusión termina volviéndose
complicada y en últimas es el juez de la
causa el que debería determinar la
entonces forzar a que los cambios se
deben hacer en relación con lo que
contempla el artículo 64 del código
civil en relación con fuerza mayor y lo
que de lo que contempla artículo 8 168
en relación con temas del código
comercio en relación con temas de
excepción eurociudad pues es discutible
y está por verse
en cuanto a lo que pueda llegar a ser
aceptado por las cortes pero eso no
implica que estemos en una situación
extraordinaria en donde como les dije
anteriormente la ley exige que las
partes
empiecen a observar
como pueden entre ellas llegar a una
solución balanceada equitativa similar a
la que estaban antes de que se
presentara el commit 19 por eso les
mencioné los artículos 1986 1988 y 1990
en relación con el con el contrato de
arrendamiento porque en este sentido
en este sentido eso no se enmarca
en el principio de buena fe básicamente
lo que plantean estos artículos es que
las partes bajo el principio de buena fe
y eso lo va a tratar al final deben
analizar la situación y tratar de llegar
a una solución como les digo balanceada
y equitativa para ambas con base en esta
situación y pensaría yo que en
desarrollo del principio de la buena fe
el gobierno expidió el decreto 579 como
lo podemos ver en la en la siguiente a
positiva
el decreto 579
lo que plantea es
nuevamente bajo el marco de la buena fe
que las partes traten de llegar a una
solución y si las partes no llegan a una
solución el decreto les establece
lo que para el gobierno
puede llegar a ser esa solución esto que
implica el decreto se expidió para una
serie de personas a las que les aplica
en primer lugar de acuerdo con el
artículo 6 del decreto aplica para
arrendamientos de uso habitacional
contratos de arrendamiento celebrados
sobre inmuebles con destinación
comercial en donde el arrendatario sea
o una persona natural o una microempresa
o una pequeña empresa o finalmente una
mediana empresa
según el decreto 10 74 2015 se considera
mediana empresa en el sector
manufacturero
empresas que tengan ventas hasta los
cerca de 62 mil millones de pesos al año
en el sector de servicios hasta 17 mil
millones de pesos al año y en el sector
de comercio hasta cerca de 77 mil
millones de pesos al año
de ahí para arriba se consideran
empresas grandes en esos tres sectores y
no les aplicaría el decreto por último a
contratos de arrendamiento regidos por
el código civil el código civil se
entiende que ambas personas sean
naturales y ninguna de ellas se entienda
comerciantes en el evento en el que la
relación haya un comerciante en los
términos del código comercio y lo cual
implica cualquiera de las sociedades
comerciales ya no se entendería que es
decir se debería regir pero por el
precepto anterior o en donde se debe ver
si el arrendatario es una persona
natural microempresa pequeña o mediana
empresa y contratos de arrendamiento
cuyo arrendatario sea una persona
jurídica sin ánimo de lucro
es importante tener en cuenta que esta
persona sin ánimo de lucro pues debe
estar debidamente inscrita en el
ministerio del interior- y no aplica
para leasing inmobiliario habitacional
para contratos de arrendamiento
suscritos por el fondo denominado frisco
que es la sociedad activos especiales
del estado
y para contratos de concesión de espacio
es importante tenerlo en cuenta
en la siguiente diapositiva se ve lo que
buscó el gobierno con con este decreto
en primer lugar uno tiene que tener en
cuenta qué
el gobierno lo que le dice a las partes
es traten ustedes de llegar a un acuerdo
y más adelante como les digo vamos a
terminar la charla la charla bajo qué
términos y en bajo que principio las
partes deben ponerse de acuerdo
porque no es siquiera en ese término en
este caso nosotros consideramos que las
partes si tienen una obligación derivada
de la ley de sentarse a revisar qué es
lo que está pasando los efectos del
decreto tiene que ver con suspensión de
desalojos por ejemplo el artículo 1
establece que se suspenden todos los dos
desalojos entre el 15 abril y el 30 de
junio
tiene que ver con la suspensión del
cobro de intereses moratorios y la
suspensión de penalidades o sanciones en
el artículo 3 se establece que no se
puede cobrar intereses moratorios y se
deben suspender las penalidades sus
sanciones desde el 15 abril hasta el 30
de junio de este año eso en términos
prácticos que implica que en cierta
forma lo que el decreto está diciendo
sin decirlo es que
ante el incumplimiento los efectos o las
consecuencias derivadas de la culpa del
deudor se están eliminando el decreto en
ningún momento dice que que no exista un
incumplimiento pero lo que se hace es
eliminar o suspender las consecuencias
propias del incumplimiento que como les
dije era
la terminación del contrato o la
exigibilidad de las obligaciones y
el cobro de perjuicios que en este caso
se cobra con intereses moratorios o con
el reconocimiento de otros perjuicios
que se le haya causado a una de las
partes el decreto
como les dije
combina las partes a que lleguen a un
acuerdo en esto el artículo 3
dice que las partes deben llegar a un
acuerdo y el plazo que les impone para
hacerlo es del 15 de abril al 30 de
junio de este año
y la solución que al decreto es que si
las partes no llegan a un acuerdo del 15
de abril al 30 de junio lo que va a
suceder es que
se van a deber los cánones debidos
pero sobre ellos únicamente se va a
pagar una tasa equivalente al 50 por
ciento de la tasa de interés bancario
corriente establecido por la
superintendencia financiera de colombia
en este caso es algo así como el 9 por
ciento efectivo anual
y finalmente sus acuerdos formarán parte
de los contratos de arrendamiento se
aplaza el incremento de los cánones de
arrendamiento en el evento en el que el
incremento se fuera a dar entre el 15
abril y el 30 de junio 2020 y finalmente
se prorrogan los contratos que fueran
terminarse hasta el 30 de junio de 2020
eso en gran medida es básicamente lo que
el gobierno propuso en materia de
arrendamientos
y en la siguiente la positiva pues bien
el tema hay muchos contratos en donde se
entrega el uso de locales comerciales
bajo la figura de la concesión como les
mencioné la figura de la concesión no
está cubierta por el decreto 579 pero si
está cubierta
por los principios de gestión
contractual que les voy a comentar más
adelante el contrato de concesión en
colombia ha sido reconocido en las
cortes como un contrato independiente es
lo que nosotros los abogados llamamos un
contrato y nominado y es que no está
definido por la ley en cuanto a lo que
significan sus efectos y alcances pero
la jurisprudencia
tanto arbitral como
como como la preferida por los jueces ha
sido claro en manifestar que el contrato
de concesión es un contrato de una
naturaleza independiente al contrato de
arrendamiento con unas variables y unas
y unas y unas diferencias que pueden
llegar a ser importantes pero lo
menciono es porque el marco contractual
de gestión de contratos que vamos a
tratar en este momento debería también
cubrir al contrato de concesión
en la siguiente a positiva
llegamos a lo que a lo que es el
principio de la buena fe contractual
es un principio que en situaciones de
en situaciones de bienestar normalmente
las partes no tienen en cuenta
pero es un principio y es el principio
que bajo una situación de tensión y de
irregularidad y anormalidad como ésta
empieza a regular la relación de las
partes porque porque sin perjuicio de
que por ejemplo el contrato tenga un
marco especial para tratar este tipo de
situaciones me explico el contrato puede
tener una cláusula de terminación
anticipada que simplemente diga que el
arrendamiento el arrendatario tiene
derecho a terminar el contrato en
cualquier momento dando aviso por 3-6 o
un año
de anticipación y pagando una penalidad
en este caso por ejemplo el arrendatario
tiene
la posibilidad y el derecho que si no se
pone de acuerdo con el arrendador
pues simplemente solicitar la
terminación del contrato eso es lo estoy
diciendo en la medida que
el contrato lo permita porque de otra
manera una terminación unilateral se
puede entender como un incumplimiento y
en caso de en términos del arrendamiento
esa terminación unilateral si no tiene
una ventana establecida o un marco
contractual establecido lo que hace de
acuerdo con el artículo 2003 del código
comercio de código civil- si no estoy
mal es que le establece una carga al
arrendatario de pagar todos los cañones
que se deban hasta la terminación del
plazo contractual convenido entonces
nuevamente les digo en la medida en que
el contrato no traiga una solución a
esta situación otra podría ser que el
contrato dijera que en el evento en el
que por cualquier razón el local no
pueda ser utilizado por el arrendatario
el arrendatario tendrá derecho a
una reducción en el canon o por ejemplo
la terminación del contrato esto también
lo podría decir en estos casos de esos
contratos donde el marco contractual lo
permite sería posible o facilitaría que
no llegara a una solución contractual
preestablecida por las partes pero en
elementos con contrato calle o no diga
nada uno se encuentra en la situación en
donde el marco legal se vuelve el
principio de buena fe y la buena fe es
un principio fundamental del derecho y
especialmente un principio fundamental
de los contratos en donde las partes
deben actuar con lealtad y en este caso
deben actuar con solidaridad que implica
eso implica que las partes
y fíjense que por eso les mencioné los
artículos 1988 86 y 1990 del código
civil porque estos artículos se basan
principalmente en el principio de la
buena fe sentencias de la corte por
ejemplo una sentencia de 1970 ha
manifestado que
dentro de ese marco contractual esos
artículos podrían no existir y aún así
las partes deberían comportarse con base
en el principio de buena fe en forma
leal y solidaria y tratar de llegar a
una solución frente a una situación
irregular
eso le impone una carga a las partes y
una obligación que es importante tener
en cuenta y es que
claramente nosotros consideramos que
pues no se puede hacer un análisis
general de todos los contratos que pueda
tener un arrendatario todos los
contratos que pueda tener un arrendador
porque el análisis debe ser particular
pero en este caso las partes tienen la
obligación de sentarse y revisar en qué
situación se encuentran
ambas frente a los efectos que les está
causando esta situación me explico
no es razonable y eso es algo que deben
analizar las partes que una de las
partes asuma toda la carga de esta
situación
pero
tampoco es razonable que una de ellas
siquiera recostar ante la otra en el
evento en el que sí tenga recursos para
responder entonces por eso como les
mencionaba dentro de esta gestión
contractual que debe hacerse
nosotros entendemos que debe haber una
transparencia guiada por la solidaridad
y la lealtad contractual con el otro en
donde ambos pongan sus cartas sobre la
mesa
y puedan lograr un acuerdo que sea
beneficioso para ambos
esto fíjense que el decreto del gobierno
establece un término para hacer lo que
va hasta el 30 de junio
que va hasta el 30 de junio de este año
porque de otra manera en el evento en el
que no lleguen a un acuerdo uno
entendería que se siguen debiendo los
jalones en la forma como quedó pactada
sin perjuicio que sí es importante tener
en cuenta el si una de las partes se
niega a sentarse con la otra bajo el
principio de una fe podría entenderse
como un incumplimiento contractual y en
ese evento podría llegar a deberle los
perjuicios a la otra entonces que dicen
que el principio buena fe contractual en
este caso es muy importante
y si guía hacia el contrato no diga nada
porque es ley en eso es parte de nuestro
marco general que rige las relaciones
contractuales rige lo que el
comportamiento de las partes en este en
este momento sin perjuicio de que uno
pueda discutir que hay una fuerza mayor
o que hay una excepción onerosidad con
con las cargas que deben analizarse en
ese momento establecidas por la ley y
por la jurisprudencia pero si hay un
principio general que es el de la buena
fe en donde las partes deben tomar
cartas en el asunto y entre ellas tratar
de llegar a una a una solución
en este caso
por ejemplo
hemos conocido que la cámara de comercio
hay varias hay varias formas de llegar a
este tipo de acuerdos uno es
directamente entre las partes pero si la
relación está desgastada vale la pena
muchas veces invitar a un tercero
que de manera objetiva ayude a las
partes a analizar la situación en la que
se encuentran por ejemplo en este caso
la cámara de comercio- bogotá ha
establecido una
una sección especial dentro de sus
conciliadores para que se dediquen
específicamente a ayudarle a colaborar
mediando en las controversias que
existen entre las partes de contratos de
arrendamiento entendemos
que la cámara de comercio- barranquilla
está trabajando fuertemente para llegar
a algo parecido porque en este caso algo
que también hay que tener en cuenta
dentro de esas conversaciones de unace
es que nosotros creemos y por todo lo
que lo que yo he consultado es que esta
situación no va a terminar con un
decreto del gobierno que diga
simplemente ahora todo el mundo puede
salir a la calle y ahora todo el mundo
vaya a comprar porque los tiempos y la
disposición de la gente no la va a
establecer ningún gobierno la va a
continuar estableciendo el virus y la va
a continuar estableciendo la gente misma
está comprobado que antes de que se
emitieran los decretos de aislamiento en
todo el mundo la gente voluntariamente
ya se había aislado lo que significa que
no necesariamente cuando salga un
decreto que ordene que todos podemos
salir a la calle la gente vuelva a salir
a la calle
en eso va a haber un periodo de
recuperación va a haber un periodo en
donde la gente vuelva a entrar en
confianza con su entorno y eso no se va
a acabar pensaría yo ni en mayo ni en
junio eso va a continuar durante 2020 es
por eso que todos los países han venido
haciendo uso de recursos millonarios que
nunca antes se habían visto con el
objeto de mantener las economías a flote
eso implica que el análisis que las
partes deben hacer cuando se sienten era
lo que yo les mencionaba al principio
debe tratar de despejar la mayor
cantidad de variables con el objeto de
poder
y poder llegar a las respuestas
que le beneficia a ambos con la
información que se tenía en ese momento
en eso nosotros que le hemos sugerido a
nuestros clientes ya la gente que ha
trabajado con nosotros en este tipo de
procesos es tratar de mirar
el futuro a corto oa mediano plazo me
explico es mucho más fácil entre
arrendadores y arrendatarios llegar a
acuerdos por ejemplo sobre el canon de
abril y mayo incluso junio que empezar a
plantearse todo lo que podría generar el
cambio de las de la de las condiciones
contractuales durante 2020 porque
porque para los meses de abril y mayo
más o menos las partes tienen la mayor
cantidad de variables despejadas
pero para agosto hay tal cantidad de
variables ocultas que es muy difícil
incluso riesgoso llegar a un acuerdo
sobre
meses futuros que son muy cercanos
entonces lo que lo que nosotros hemos
sugerido a nuestros clientes es que bajo
ese principio de buena fe vayan logrando
acuerdos con entre con arrendadores o
con arrendatarios
lo más posible dentro del corto plazo
que vamos a hacer en abril que vamos a
hacer en mayo dejar docu documentados
estos acuerdos es muy importante que de
la forma más práctica posible a través
de un otrosí oa través de una carta en
donde haya una aceptación del otro oa
través de un correo que respondan y
digan acepto estos términos las partes
dejen constancia de los acuerdos que
están llegando porque esas constancias y
esos acuerdos les van a servir para
construir los acuerdos a futuro cuando
las otras variables se despejen
y en eso pues aquí hay un esfuerzo que
todos tenemos que hacer en donde como
les digo hay un marco legal para hacerlo
que es el principio de la buena fe
pero hay
hay un principio que también vamos a
tener que tener en cuenta que es el de
la solidaridad y el de la apertura y la
lealtad contractual con el otro esta es
una situación en donde no va a haber
ganadores es una situación donde ambas
partes van a tener que que adecuarse a
una situación irregular donde es muy
probable que vayan a tener pérdidas pero
si las partes logran nuevamente al
principio de unace bajo el principio de
la lealtad contractual de la solidaridad
y de la transparencia formalizar
acuerdos en donde de la mejor forma
logren adecuar y balancear los recursos
que tienen para las fechas en donde
están logrando esos acuerdos
es muy probable que el resultado sea
satisfactorio para ambos porque hoy en
día lo que el esfuerzo que debemos
tratar de mantener es tratar de mantener
la estructura
que teníamos antes de que llegara el cob
y me explico
yo no veo que sea
es una buena alternativa por ejemplo
terminar un contrato de arrendamiento y
está hablando en términos generales para
que un local se quede vacío porque la
expectativa que ese local vuelva a
ocuparse hoy en día es incierto no sé si
les vaya a tomar seis meses un año o dos
años hoy en día es incierta la la
posibilidad que yo como comerciante
arrendatario vuelva a empezar en un
local nuevo lo que me implica costos de
trasteo costos de implementación
etcétera etcétera también es muy es muy
complicada incierta pero en la medida en
que en que exista bajo este principio de
buena fe la forma en la que ambas partes
puedan llegar a un acuerdo y ese acuerdo
que he documentado lo más probable es
que eso se inventara y le dará
experiencia a ambos
para lograr salir juntos de esta de esta
situación
con eso pues terminó y quedó abierto y
con mucho gusto responder las preguntas
que puedan tener en este momento a mí me
toca verlas en tiempo real entonces no
sé si alguna de las personas que las
estaban revisando pueda decirme más o
menos qué tipo de preguntas se han hecho
claro una de las preguntas
fue que sus debo pagar el carmen que
sucede durante el carón durante los
meses de abril mayo y junio y la segunda
pregunta relacionado con el pago del
canon es que sucede con el canon durante
el mes de marzo teniendo en cuenta que
el decreto 579 regula las relaciones a
partir del 15 de abril
ahora
vamos a hacerlo en el caso para el caso
que nos aplique el 579 y vamos a hacerlo
para el caso que no me aplique el 579 en
el evento en el que me aplique el 5 79
el 5 79 simplemente trata abril mayo y
junio luego el canon de marzo si yo no
lo pagué que es lo que sucede
si las partes no llegan a un acuerdo
yo en términos normales como
arrendatario estaría incumplido es
incumplimiento a mí me genera unos
efectos y es que me pueden ejecutar ese
incumplimiento es decir solicitar que
cumpla terminar el contrato y en ambos
casos me pueden cobrar perjuicios
es claro que yo como arrendatario voy a
poder discutir una serie de cosas en el
momento en el que el acreedor me exige
el cumplimiento de la obligación y le
voy a decir usted no me puede exigir que
yo cumpla porque usted no me ha cumplido
porque yo no pueda utilizar la cosa hay
una gran cantidad de discusiones viene
la discusión de la buena se si realmente
yo estaba había imposibilidad objetiva
de que yo pudiera cumplir o la excepción
de una velocidad en el evento en el que
este canon de marzo me rompa la economía
total del contrato y me lo vuelva
excesivamente oneroso pero en términos
generales si yo no pague marzo estoy en
cumplido
como les estaba diciendo
que es a que nos obliga el principio de
la buena fe nos obliga a sentarnos a
negociar y nos obliga a sentarnos a
negociar en términos balanceados
solidarios y donde haya lealtad con la
contraparte en el cte en el caso en el
que me aplique el decreto yo entraría
los cánones de abril mayo y junio entran
en el universo del decreto 5 679 qué
significa eso que sobre esos cañones no
me pueden exigir perjuicios no me pueden
exigir intereses de mora no me pueden
exigir penalidades y no me pueden exigir
la terminación del contrato este plazo
termina el 30 de junio de 2020 a partir
de ahí si yo no ha llegado a un acuerdo
de vuestros camiones y entraría en
incumplimiento
en esos meses en el evento en el que me
aplique el 579 no me pueden cobrar
intereses distintos al 50% de la tasa de
interés bancario corriente establecido
por la superintendencia financiera de
colombia en el evento en el que no me
aplique el decreto 579 porque yo tengo
un contrato de concesión o porque soy un
arrendatario considerado una gran
empresa
en el marco contractual normal y salvo
que existan algunas otras soluciones
porque en este caso pues puede que los
contratos particulares hayan planteado
soluciones al respecto yo debería mis
obligaciones y debería cumplir con mis
obligaciones sin perjuicio sin perjuicio
de qué
el elemento de no cumplir y en el evento
en el que me exijan judicialmente el
cumplimiento pues vendrá toda una
discusión que implica todos los temas
que yo he tratado
en este caso entonces con eso
respondería a esas preguntas
isabel and ustedes que otras haya
y aquí tenemos otra pregunta que podría
ser que si es legal que el arrendador
active la póliza de seguro si como
arrendatario incumplen el pago del canon
durante los meses de abril mayo y julio
ahí hay que analizar el alcance de la
publicidad de seguro porque nuevamente
en el evento en el que aplique el
decreto 579 es muy probable que a mí la
compañía de seguros se voltea y me diga
mi seguro que un cubre el incumplimiento
y bajó en la sombrilla del decreto 579
no se podría entender que el
arrendatario está en incumplimiento si
no está en una situación especial
en donde deben lograr un acuerdo con el
arrendador
y
si no llega a un acuerdo esos cánones
los debe pero solamente debe pagar unos
intereses específicos ya
después de el 30 de junio 2020 si no ha
pagado de sus cánones o no ha llegado a
una solución para pagarlos
entré a un periodo de discusión en sí yo
estoy en incumplimiento o no porque
porque el mismo decreto establece que yo
debo pagar esos cánones pero no me dice
hasta cuánto tiempo hasta cuándo tiempo
tengo plazo para pagarlos sin perjuicio
que si pasa el 30 de junio y yo todavía
no lo sé
he pagado uno entendería que a partir de
julio me pueden empezar a cobrar
intereses de mora porque el decreto
únicamente cubre estos tres meses en las
condiciones especiales
qué otra
la última pregunta puede ser hasta
cuántas cuotas puedo diferir el canal
para hacer preguntas
esta es una buena pregunta y todas las
otras también han sido buenas pero pero
eso es una pregunta en donde es
importante la ley no dice nada el
decreto no dice nada si el contrato no
dice nada pues lo único que nos queda a
nosotros es el acuerdo que se pueda
lograr entre las partes entonces en esa
medida pues lo que uno debería lograr es
si ya le ofrecieron un descuento y uno
está de acuerdo en tomarlo si ya le
ofreció ya llegar a un acuerdo pues el
siguiente acuerdo al que debe llegar es
en cuántas cuotas debo pagar los cánones
que deje de pagar
dime otra
creo que ya se nos acabó el tiempo pero
pronto podemos responder una última hora
pueden ver relatar yo terminar un
contrato que tiene una cláusula de
terminación anticipada
si está incumplido
yo pensaría sin haber visto el contrato
y en términos generales como hacen la
pregunta que si yo tengo la cláusula de
terminación anticipada la podría
utilizar pero claramente la terminación
me exige que yo me ponga al día me
explico yo puedo terminar el contrato
pero la liquidación del contrato
necesariamente me va a llevar a que yo
debo unos unos cánones y esos cánones
para ello poderlo terminar y liquidar el
contrato adecuadamente pues voy a
tenerlos que pagar si no me voy a quedar
con una deuda frente al arrendador
entonces pensaría que uno si la producía
usar pero de todas maneras tienen que
pagar los cánones que debe
con eso pues terminaría yo yo espero
haber sido claro
le agradezco nuevamente la a la cámara
de comercio de barranquilla esperamos
haber podido aportar claridad en esta
discusión que que pensaría yo se está
empezando a generar porque yo no creo
que esto vaya terminando en mayo y en
junio es una discusión que nos va a
tomar dura todo 2020 y no sabemos si si
parte de 2021 entonces esas herramientas
lo único que pretenden es darle claridad
a tanto arrendadores como arrendatarios
para poder despejar estas variables que
yo mencionaba y con esa información
poder tomar las mejores decisiones
posibles nuevamente les reitero bajo el
marco del principio de la buena fe
aunado con la solidaridad
la lealtad contractual y buscar el
balance bilateral de los contratos que
actualmente están ejecutando entonces
con eso pues le daría la palabra a
eduardo para para que cierre y
finalmente anamaría muchas gracias
francisco muchísimas gracias no
solamente
agradecerle nuevamente a la cámara de
comercio de barranquilla por la
invitación que nos extendió también la
amable atención de todos durante la
jornada de la mañana y por supuesto
esperando que haya sido de todo el
interés la intervención que hicimos en
el día de hoy y deseándoles a todos un
muy feliz día por eduardo mil gracias
doctor francisco uribe doctor eduardo
rosado por ese valioso aporte somos
nosotros los agradecidos por participar
en esta actividad al igual que
agradecemos a copi y a todos nuestros
espectadores la cámara de comercio-
quiero que sepan que seguimos
reinventándonos para seguir apoyándolos
en la evolución de sus negocios con el
fin de seguir enriqueciendo nuestro
portafolio de soluciones les estaremos
enviando una pequeña encuesta para
nosotros es muy valiosa su opinión y es
la manera como tenemos de recibir su
retroalimentación al tiempo que
aprovechamos este espacio para tener a
nuestro alcance información que nos
sirve de insumo para compartirles el
material de apoyo de este valioso
espacio
muchas gracias por habernos acompañado
en este
de conocimiento de la cámara de comercio
de barranquilla nuevamente ustedes
nuestros empresarios son nuestra razón
de ser que tengan un excelente día.