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Contratos De Arrendamiento Y De Concesión De Cara Al Covid-19 – Texto

Muy buenos días mi nombre es herlinda

sanjuán en nombre de la cámara de

comercio de barranquilla reciban todos

una cordial bienvenida a este espacio

virtual que hemos propiciado pensando en

el bienestar de nuestros empresarios y

conscientes de la importancia de acoger

las medidas que se requieren para cuidar

de ustedes que son nuestra razón de ser

antes de iniciar nuestra jornada de hoy

queremos que sepan

que barranquilla va a seguir poniendo a

su disposición charlas de conocimiento y

demás soluciones al alcance de todos

para que sigamos siendo su aliado en la

evolución de sus negocios los invitamos

también a consultar nuestra página web

donde encontrarán la programación de las

próximas charlas virtuales que vamos a

estar realizando especialmente para

ustedes a continuación le daremos la

bienvenida a nuestro speaker de hoy

escuchar la contrato de arrendamiento y

concesión de cara al coach 19 contaremos

con la presencia del doctor francisco

uribe noguera socio de brigard y urrutia

director del equipo inmobiliario y

urbanístico de vícar ruth y abogados

este es también el disparo de la

universidad del rosario también

contaremos la presencia del doctor de

cuarto estado fernández de castro

abogado directivo de alto nivel y

ambiente del equipo de trabajo en la

implementación de estructura jurídico

negociables especialmente el asunto

societario procurador yo le envía

experiencia contestando las prácticas de

un buen gobierno corporativo

a conocer cómo ha sido su experiencia

como también estaremos resolviendo las

preguntas buscamos inquietudes que

expone esta actividad

antes de finalizar nuevamente

bienvenidos y muchas gracias

pero muy muy buenos días un saludo a

quienes se unen en la mañana de hoy a

participar en este webinar queremos

agradecer a la cámara de comercio de

barranquilla por habernos extendido esta

invitación para compartir con todos sus

afiliados para tratar un tema de suma

importancia y especialmente por habernos

tenido como aliados en esta iniciativa

que organizamos desde las oficinas de

obligaron rubia en la ciudad de

barranquilla donde ya cumplimos un año

de estar más cerca de las regiones

especialmente de la región caribe

dicho esto voy a explicarle un poco la

mecánica de la sesión de hoy la idea es

que

tomemos alrededor de una hora incluye o

comprende la presentación y también la

sesión de preguntas las cuales se

absorberán las que alcancemos por

supuesto al final de la sesión

si observan en su pantalla en la parte

inferior aparece una pestaña de kibón

ahí es donde podrán ir ingresando las

inquietudes preguntas que tengan sobre

la intervención que haremos seguidamente

a ver estamos realmente en tiempos

turbulentos

el mundo no es el mismo que conocíamos

hace escasos dos o tres meses la

situación de la salud global y por

supuesto de la economía que también

importa está afectando de manera

importante a los diversos países

precisamente dentro de los países nos

encontramos a los empresarios nos

encontramos en los comerciantes que

definitivamente están pasando por una

etapa

como les decía nunca antes vista y con

grandes dificultades y complejidades

para su manejo

aspectos tales como la continuidad de

los negocios las deudas que acarrean hoy

las las empresas y especialmente cuando

no hay digamos un flujo de caja

precisamente para atender dicha deuda

temas de cumplimiento contractual si si

se dan elementos o no de fuerza mayor

para expulsar se de dicho cumplimiento

temas de clientes muchos también por

fuera de actividad paralizados temas de

liquidez y acceso a la mesa créditos el

tema no ha sido nada fácil por supuesto

el impacto que ha tenido en la situación

en la fuerza laboral que se ha visto tan

afectada por suspensión de contratos

especialmente a proveedores que se han

visto afectados por la inactividad de

quienes los contratan y por supuesto en

la fase ya que se vislumbra que es una

fase preparatoria para la reactivación

de las actividades que pasa por contar

con unos muy buenos elementos en materia

de bioseguridad pero bueno son tantas

las problemáticas que hoy vamos a

enfocarnos en muy especialmente en temas

contractuales de arriendo y vamos a

analizar

aspectos relacionados también con la

fuerza mayor quiero darle la bienvenida

a nuestro panelista de hoy que es el

doctor francisco uribe

francisco es socio de la práctica del

derecho inmobiliario de la brigada va a

hablarnos acerca de la fuerza mayor

en los contratos de arrendamiento y la

excesiva generosidad las medidas

especiales transitorias que el gobierno

nacional ha venido dando

por supuesto en muchas materias pero

especialmente en esta que nos incumbe en

la mañana de hoy para también hacer una

mención frente a lo que son los efectos

que tienen estas medidas especiales

transitorias en materia de los contratos

de concesión de buena fe contractual y

va a ser una serie de propuestas de

soluciones prácticas frente a las

relaciones entre arrendadores y

arrendatarios

antes de que comience francisco es

simplemente recordarles que esta

presentación no constituye una asesoría

legal formal y de tener alguna inquietud

en particular o sobre algún caso puntual

recomendamos que por favor acudan al

abogado de sus preferencias

francisco muy bienvenidos

muchas gracias eduardo y muchas gracias

a la cámara de comercio de barranquilla

por esta invitación esperamos que esta

presentación sea de su agrado

y

y la idea es tener una charla práctica

sobre solo sobre lo que puede llegar a

ser la gestión contractual de los

contratos de arrendamiento y concesión

que tengan tanto arrendadores como

arrendatarios en la situación que se

presenta actualmente porque obviamente a

nosotros nos han llegado múltiples

solicitudes y preguntas en relación

sobre

como encuadrar esta situación esta

situación es una situación muy compleja

no es una situación que que hubiera sido

previsible ni ante la cual estuviéramos

preparados

y es una situación que ha generado la

expedición una serie de medidas entre

ellas el estado de emergencia económica

y social y ecológica que se decretó el

17 de marzo posteriormente generar unas

medidas relacionadas con el aislamiento

preventivo que todos estamos yo no iría

sufriendo sino viviendo aislamiento que

empezó a generar

y desde antes de eso empezó a generar

una situación en donde la afluencia de

público a centros comerciales y áreas

comerciales en las ciudades disminuyó

dramáticamente disminución que que se

incrementó con la con la medida de

aislamiento preventivo que iba hasta el

26 de abril y ahora va hasta el 11 de

mayo en la en ciertos sectores

como ustedes saben pues eso generó el

cierre obligado o necesario a muchos

establecimientos de comercio y frente a

ese cierre pues se cortó en su mayoría

el el flujo de dinero y al cortarse el

flujo de dinero pues las preguntas que

empezaron a surgir fue como cumplo con

mis obligaciones y como cumplo con mis

obligaciones dentro del marco

contractual de un contrato de

arrendamiento las preguntas empezaron a

y dirigirse hacia esa es una fuerza

mayor es esto un tema relacionado con la

teoría de la imprevisión

cómo podemos actuar entonces el

propósito de la charla en cierta forma

es

es

y tratar de encontrar

y medidas prácticas obviamente bajo un

bajo un marco contractual y bajo un

marco jurisprudencial en donde podamos

entender en qué situación nos

encontramos y con esa información hacer

el mejor esfuerzo para tomar las mejores

decisiones posibles porque lo que

termina sucediendo en estos casos es que

lo que uno tiene que tratar de lograr es

es de despejar la mayor cantidad de

variables para que al despejar las yo

pueda tomar la decisión

más inteligente posible con la

información que yo disponía en ese

momento

la siguiente la positiva simplemente lo

que muestra es que sé

nos cayó el virus a todos se decretó una

pandemia mundial eso generó un estado de

emergencia nos llevaron a un aislamiento

preventivo y como les decía esto termino

en el cierre temporal de una gran

cantidad de comercios

voy a abordar la la conversación primero

desde lo desde los puramente

legal y jurisprudencial

para acercarnos a lo que podría ser una

gestión contractual con esta información

y en temas prácticos que es en cierta

forma como lo que nosotros hemos venido

trabajando con nuestros clientes porque

en este caso más que una solución que se

encuentra en un artículo o en una

sentencia lo que hemos venido

encontrando y lo que corresponde es que

las partes se terminen poniendo de

acuerdo y logren balancear sus intereses

para poder navegar esta situación en la

forma

que mejor le convenga a las dos nosotros

no creemos que exista una solución donde

solamente una de las partes termine

ganando nosotros consideramos que que es

en buena medida la solución radica en la

forma como las partes sean capaces de

balancear sus necesidades

y de balancear sus recursos obviamente

poniendo

mucha solidaridad mucha buena fe

y tratando de ser lo más transparentes

posibles con el otro pero empezando la

primera pregunta que surge es esta o

fuerza mayor o caso fortuito es

importante tener en cuenta que la fuerza

mayor y el caso fortuito

es una figura contemplada en el artículo

64 el código civil

este es el artículo que define lo que se

considera fuerza mayor y posteriormente

hay una serie de artículos en diferentes

en diferentes figuras contractuales

donde aplican estos efectos y esa

definición de la fuerza mayor del caso

fortuito en la definición encontramos

los elementos de la fuerza mayor que son

un hecho ajeno o un hecho que no

proviene de ninguna de las partes en

tiende a ser un tercero o una situación

que es ajena

a las partes en esto

la corte suprema de justicia en una

sentencia reciente del 2012

dijo que es necesario que el hecho no

sea atribuible ni al deudor ni al

acreedor porque ninguna de las partes

podrá jamás invocar su propio acto

en este caso pues nosotros consideramos

que es claro que el efecto de la

pandemia pues

hay bastantes argumentos para

considerarla un hecho ajeno

el hecho debe ser imprevisible la

imprevisibilidad quiere decir que en

circunstancias normales o habituales no

era posible anticipar su ocurrencia esto

lo estamos viendo en la siguiente da

positiva no era posible

y anticipar su ocurrencia y por último

viene el elemento de la resistividad y

es tal vez el elemento que en este

momento recibe reviste mayor importancia

de análisis debido a que

los otros dos pensaría de una forma muy

personal sol

se dan y hay argumentos importantes para

sostener que el hecho ajeno y la

imprevisibilidad se se presentaron

y el análisis radicaría en lo que

significa la resistividad en esto es muy

importante tener en cuenta que de

acuerdo con diferente

con la jurisprudencia tanto de corte

constitucional como de la corte suprema

de justicia

por ejemplo la corte constitucional en

una sentencia de 2016 estableció

que la resistividad corresponde a una

situación inevitable que no puede exigir

de la persona que la sufre un

comportamiento para que no ocurra este

es uno de los elementos de la

irresistible lidad nada de lo que yo

haga

evita que la situación se presente y por

el otro lado

esa imposibilidad para que la situación

se presente genera

en mí como deudor

la imposibilidad absoluta de yo poder

cumplir con mi obligación

esto esto es importante porque en la

medida que se presenten estos tres

elementos se produce la exoneración de

responsabilidad del deudor

no se entiende que la obligación

desaparece pero se entiende que el

deudor no es responsable

del incumplimiento que se presenta en

esto

hago énfasis porque en términos

generales cuando se presenta un

incumplimiento por dolo o por culpa del

deudor ese incumplimiento va a generar

una consecuencia que normalmente es que

normalmente es

que exige el acreedor el cumplimiento de

la obligación

o que solicite la terminación del

contrato y en ambos casos con la

indemnización de perjuicios que se haya

producido en el evento en el que se

presente una fuerza mayor o caso

fortuito el deudor queda exonerado

mientras dure la fuerza mayor de cumplir

la obligación luego no me pueden exigir

el incumplimiento ni me poder exigir la

terminación del contrato pero al ser

exonerado de responsabilidad tampoco me

pueden exigir el pago de perjuicios

pero en este caso

es muy importante tener en cuenta que

las cortes en colombia han sido muy

estrictas en cuanto a lo que consideran

la imposibilidad de cumplir la

imposibilidad de cumplir la

la enmarcan dentro de la impotencia

objetiva del deudor para evitar el

fenómeno y para cumplir con la

obligación en términos de uno de los

autores es la circunstancia sobrevenida

objetiva y absoluta imprevisible y sobre

todo inevitable que hace que de manera

absoluta y total

yo no pueda cumplir con la obligación

entonces en el evento del cumplimiento

de obligaciones dinerarias es importante

es importante tener en cuenta si el

deudor en este caso se encuentra en la

imposibilidad absoluta y objetiva de

cumplir con la obligación dineraria en

eso

hay que hacer énfasis porque las cortes

han sido estrictas en el mantenimiento

de este concepto a lo largo de los años

y en el evento en el que yo me presenté

ante un juez porque ese es una de las

cosas que hay que tener en cuenta la

fuerza mayor en materia contractual solo

puede ser definida por el juez de la

causa no por ninguna de las partes

ninguna de las partes tiene la facultad

o el poder para dirigirse a otra

y manifestarle que se presentó una

fuerza mayor y que la otra lo debe

aceptar lo pueden argumentar y lo pueden

discutir pero en última instancia el que

termina decidiendo si aquí se presenta

una situación de fuerza mayor es el juez

y el juez lo que va a tener en cuenta

además de las situaciones particulares

de cada caso que deben ser tenidas en

cuenta va a haber los antecedentes

jurisprudenciales que hay sobre la

materia en donde repito el elemento

fundamental de la irresistible that es

la imposibilidad objetiva de cumplir la

obligación

viene otro concepto viene otro concepto

que tiene que ver con la excepción eros

y dado que es planteada por el articulo

868 el codigo comercio esto tiene que

ver con la teoría de la imprevisión en

donde básicamente por circunstancias

extraordinarias imprevistas muy

imprevisibles que son posteriores a la

celebración del contrato se presenta una

situación que altera o agrava la

prestación al futuro del cumplimiento de

una de las partes en grado tal que le

resulta excesivamente onerosa ésta es la

excesiva generosidad que en muchos casos

las personas también han manifestado y

preguntan

óigame a mí se me ha hecho muy difícil

cumplir con con esta situación luego hay

una situación de excesiva universidad en

esto es muy importante también entender

que se ha dicho en materia de

jurisprudencia al respecto la

jurisprudencia ha calificado y eso se ve

en la siguiente diapositiva la la

jurisprudencia ha calificado

el hecho de la excesiva velocidad y le

ha impuesto unos requisitos el contrato

debe ser conmutativa es decir las

obligaciones deben ser reales en el

momento del cumplimiento

debe ser un hecho externo extraordinario

imprevisible en esto es parecido a la

fuerza mayor es importante que el hecho

sea posterior a la celebración del

contrato debe haber un desequilibrio

grave de las obligaciones recíprocas y

debe haber una afectación de

obligaciones no cumplidas en este caso

y las cortes lo que han manifestado es

que

es necesario que la afectación al

contrato y esto es un análisis que se

debe hacer en cada una de las

situaciones la afectación al contrato

debe ser una afectación en tal medida

que afecte el equilibrio y afecte la

economía total del contrato no se trata

del análisis de 100 determinado mes a mí

me quedó más difícil o más oneroso

cumplir por por más complicado que sea

sino eso se tiene que ver en relación

con el escenario general de lo que

implica la economía del contrato luego

es un análisis juicioso que debe hacerse

en cada caso porque como les digo no

necesariamente igual que en la fuerza

mayor el hecho de que en determinado mes

la obligación represente una dificultad

me constituye automáticamente en un

evento de excesiva generosidad o en un

evento de fuerza mayor o caso fortuito

en este caso la acción en la ciudad

tiene además un un efecto práctico que

hay que tener en cuenta y es que

únicamente

se tendrán en cuenta las obligaciones

futuras y de ninguna forma a las

obligaciones pasadas o las obligaciones

ya cumplidas así yo haya hecho reserva

que estoy pagando en una situación de

excepción negociada para eso necesito

presentar la demanda ante el juez y a

partir de ahí se podría considerar en el

evento en el que se declara en la

excepcionalidad que estas obligaciones

quedaron sujetas a lo que se define en

la demanda pero en todo caso será el

juez y no las partes las que es el que

defina

en qué condiciones queda el contrato en

principio el juez deberá hacer un

análisis para lograr el mantenimiento y

el equilibrio de las cargas

contractuales y en últimas si éstas no

son posibles podría llegar a la

terminación pero es como le digo les

digo muy importante tener en cuenta

que el análisis se habla se hace es

sobre la economía total del contrato

acto seguido

hay unos temas a analizar en cada caso

particular y tienen que ver con lo que

yo podría entender como la destrucción

de la cosa o la aceptación temporal y

grave en el uso del bien eso nos va a

llevar

al marco contractual y legal en el cual

hoy en día las partes bajo las

condiciones actuales deben gestionar

deben gestionar sus contratos y cuando

digo deben es ambas tanto acreedor como

dolor tanto arrendador y arrendatario

tanto concedente o concesionario en este

caso

porque lo lo manifiesto

en el caso de los arrendamientos hay una

serie de artículos que prevén que las

partes deben llegar a acordar en

situaciones extraordinarias la revisión

de ciertos términos contractuales en

esto podemos observar por ejemplo el

artículo 1986 del código de comercio

cuando habla que en el evento de una de

unas reparaciones necesarias

en el local comercial

el arrendatario podría solicitar una

rebaja en el can en el evento en el que

no esté obligado a sufrir dichas

reparaciones y esas reparaciones le

estén ocasionando una afectación

temporal y en cierta media grave en el

uso del bien uno podría referirse

también al artículo 1988 en donde se

prevé que en caso de turbación es por

parte de terceros que nuevamente afecten

el uso y el goce del bien el

arrendatario pueda solicitar una

reducción en el can terminando con el

artículo 1990 en donde se establece

que si se genera una destrucción parcial

o total del local destrucción que puede

ser entendida más allá de la destrucción

propia física y material de la cosa el

arrendador podría

y solicitar una revisión en los términos

del contrato

todo esto todo esto estos artículos los

menciono es por qué

nosotros con lo que hemos venido

trabajando encontramos que esta

situación como les digo no tiene una

solución mágica ni tiene una respuesta

específica sino que las respuestas

dependen de todo de cada uno de los

casos y de las del análisis de las

situaciones particulares de cada deudor

y de cada arrendador las cuales

seguramente no son iguales aunque pueden

ser parecidas porque porque como ustedes

ven

la fuerza mayor y la excesiva onerosidad

generan

un derrotero en donde en donde la

exigencia es

realmente grande en cuanto a lo que lo

que exonera de responsabilidad al deudor

cuando yo digo no en una obligación

dineraria que yo debo estar

completamente imposibilitado en manera

de forma objetiva es decir el de forma

en que en cualquier situación se debería

generar esa imposibilidad me me pone una

vara difícil de pasar porque normalmente

las obligaciones dinerarias es posible

cumplirlas es posible salir a pedir un

crédito es posible salir a hacer uso de

los ahorros es posible hacer uso de

recursos que yo estuviera de

de buenas situaciones en el pasado

entonces

esa discusión termina volviéndose

complicada y en últimas es el juez de la

causa el que debería determinar la

entonces forzar a que los cambios se

deben hacer en relación con lo que

contempla el artículo 64 del código

civil en relación con fuerza mayor y lo

que de lo que contempla artículo 8 168

en relación con temas del código

comercio en relación con temas de

excepción eurociudad pues es discutible

y está por verse

en cuanto a lo que pueda llegar a ser

aceptado por las cortes pero eso no

implica que estemos en una situación

extraordinaria en donde como les dije

anteriormente la ley exige que las

partes

empiecen a observar

como pueden entre ellas llegar a una

solución balanceada equitativa similar a

la que estaban antes de que se

presentara el commit 19 por eso les

mencioné los artículos 1986 1988 y 1990

en relación con el con el contrato de

arrendamiento porque en este sentido

en este sentido eso no se enmarca

en el principio de buena fe básicamente

lo que plantean estos artículos es que

las partes bajo el principio de buena fe

y eso lo va a tratar al final deben

analizar la situación y tratar de llegar

a una solución como les digo balanceada

y equitativa para ambas con base en esta

situación y pensaría yo que en

desarrollo del principio de la buena fe

el gobierno expidió el decreto 579 como

lo podemos ver en la en la siguiente a

positiva

el decreto 579

lo que plantea es

nuevamente bajo el marco de la buena fe

que las partes traten de llegar a una

solución y si las partes no llegan a una

solución el decreto les establece

lo que para el gobierno

puede llegar a ser esa solución esto que

implica el decreto se expidió para una

serie de personas a las que les aplica

en primer lugar de acuerdo con el

artículo 6 del decreto aplica para

arrendamientos de uso habitacional

contratos de arrendamiento celebrados

sobre inmuebles con destinación

comercial en donde el arrendatario sea

o una persona natural o una microempresa

o una pequeña empresa o finalmente una

mediana empresa

según el decreto 10 74 2015 se considera

mediana empresa en el sector

manufacturero

empresas que tengan ventas hasta los

cerca de 62 mil millones de pesos al año

en el sector de servicios hasta 17 mil

millones de pesos al año y en el sector

de comercio hasta cerca de 77 mil

millones de pesos al año

de ahí para arriba se consideran

empresas grandes en esos tres sectores y

no les aplicaría el decreto por último a

contratos de arrendamiento regidos por

el código civil el código civil se

entiende que ambas personas sean

naturales y ninguna de ellas se entienda

comerciantes en el evento en el que la

relación haya un comerciante en los

términos del código comercio y lo cual

implica cualquiera de las sociedades

comerciales ya no se entendería que es

decir se debería regir pero por el

precepto anterior o en donde se debe ver

si el arrendatario es una persona

natural microempresa pequeña o mediana

empresa y contratos de arrendamiento

cuyo arrendatario sea una persona

jurídica sin ánimo de lucro

es importante tener en cuenta que esta

persona sin ánimo de lucro pues debe

estar debidamente inscrita en el

ministerio del interior- y no aplica

para leasing inmobiliario habitacional

para contratos de arrendamiento

suscritos por el fondo denominado frisco

que es la sociedad activos especiales

del estado

y para contratos de concesión de espacio

es importante tenerlo en cuenta

en la siguiente diapositiva se ve lo que

buscó el gobierno con con este decreto

en primer lugar uno tiene que tener en

cuenta qué

el gobierno lo que le dice a las partes

es traten ustedes de llegar a un acuerdo

y más adelante como les digo vamos a

terminar la charla la charla bajo qué

términos y en bajo que principio las

partes deben ponerse de acuerdo

porque no es siquiera en ese término en

este caso nosotros consideramos que las

partes si tienen una obligación derivada

de la ley de sentarse a revisar qué es

lo que está pasando los efectos del

decreto tiene que ver con suspensión de

desalojos por ejemplo el artículo 1

establece que se suspenden todos los dos

desalojos entre el 15 abril y el 30 de

junio

tiene que ver con la suspensión del

cobro de intereses moratorios y la

suspensión de penalidades o sanciones en

el artículo 3 se establece que no se

puede cobrar intereses moratorios y se

deben suspender las penalidades sus

sanciones desde el 15 abril hasta el 30

de junio de este año eso en términos

prácticos que implica que en cierta

forma lo que el decreto está diciendo

sin decirlo es que

ante el incumplimiento los efectos o las

consecuencias derivadas de la culpa del

deudor se están eliminando el decreto en

ningún momento dice que que no exista un

incumplimiento pero lo que se hace es

eliminar o suspender las consecuencias

propias del incumplimiento que como les

dije era

la terminación del contrato o la

exigibilidad de las obligaciones y

el cobro de perjuicios que en este caso

se cobra con intereses moratorios o con

el reconocimiento de otros perjuicios

que se le haya causado a una de las

partes el decreto

como les dije

combina las partes a que lleguen a un

acuerdo en esto el artículo 3

dice que las partes deben llegar a un

acuerdo y el plazo que les impone para

hacerlo es del 15 de abril al 30 de

junio de este año

y la solución que al decreto es que si

las partes no llegan a un acuerdo del 15

de abril al 30 de junio lo que va a

suceder es que

se van a deber los cánones debidos

pero sobre ellos únicamente se va a

pagar una tasa equivalente al 50 por

ciento de la tasa de interés bancario

corriente establecido por la

superintendencia financiera de colombia

en este caso es algo así como el 9 por

ciento efectivo anual

y finalmente sus acuerdos formarán parte

de los contratos de arrendamiento se

aplaza el incremento de los cánones de

arrendamiento en el evento en el que el

incremento se fuera a dar entre el 15

abril y el 30 de junio 2020 y finalmente

se prorrogan los contratos que fueran

terminarse hasta el 30 de junio de 2020

eso en gran medida es básicamente lo que

el gobierno propuso en materia de

arrendamientos

y en la siguiente la positiva pues bien

el tema hay muchos contratos en donde se

entrega el uso de locales comerciales

bajo la figura de la concesión como les

mencioné la figura de la concesión no

está cubierta por el decreto 579 pero si

está cubierta

por los principios de gestión

contractual que les voy a comentar más

adelante el contrato de concesión en

colombia ha sido reconocido en las

cortes como un contrato independiente es

lo que nosotros los abogados llamamos un

contrato y nominado y es que no está

definido por la ley en cuanto a lo que

significan sus efectos y alcances pero

la jurisprudencia

tanto arbitral como

como como la preferida por los jueces ha

sido claro en manifestar que el contrato

de concesión es un contrato de una

naturaleza independiente al contrato de

arrendamiento con unas variables y unas

y unas y unas diferencias que pueden

llegar a ser importantes pero lo

menciono es porque el marco contractual

de gestión de contratos que vamos a

tratar en este momento debería también

cubrir al contrato de concesión

en la siguiente a positiva

llegamos a lo que a lo que es el

principio de la buena fe contractual

es un principio que en situaciones de

en situaciones de bienestar normalmente

las partes no tienen en cuenta

pero es un principio y es el principio

que bajo una situación de tensión y de

irregularidad y anormalidad como ésta

empieza a regular la relación de las

partes porque porque sin perjuicio de

que por ejemplo el contrato tenga un

marco especial para tratar este tipo de

situaciones me explico el contrato puede

tener una cláusula de terminación

anticipada que simplemente diga que el

arrendamiento el arrendatario tiene

derecho a terminar el contrato en

cualquier momento dando aviso por 3-6 o

un año

de anticipación y pagando una penalidad

en este caso por ejemplo el arrendatario

tiene

la posibilidad y el derecho que si no se

pone de acuerdo con el arrendador

pues simplemente solicitar la

terminación del contrato eso es lo estoy

diciendo en la medida que

el contrato lo permita porque de otra

manera una terminación unilateral se

puede entender como un incumplimiento y

en caso de en términos del arrendamiento

esa terminación unilateral si no tiene

una ventana establecida o un marco

contractual establecido lo que hace de

acuerdo con el artículo 2003 del código

comercio de código civil- si no estoy

mal es que le establece una carga al

arrendatario de pagar todos los cañones

que se deban hasta la terminación del

plazo contractual convenido entonces

nuevamente les digo en la medida en que

el contrato no traiga una solución a

esta situación otra podría ser que el

contrato dijera que en el evento en el

que por cualquier razón el local no

pueda ser utilizado por el arrendatario

el arrendatario tendrá derecho a

una reducción en el canon o por ejemplo

la terminación del contrato esto también

lo podría decir en estos casos de esos

contratos donde el marco contractual lo

permite sería posible o facilitaría que

no llegara a una solución contractual

preestablecida por las partes pero en

elementos con contrato calle o no diga

nada uno se encuentra en la situación en

donde el marco legal se vuelve el

principio de buena fe y la buena fe es

un principio fundamental del derecho y

especialmente un principio fundamental

de los contratos en donde las partes

deben actuar con lealtad y en este caso

deben actuar con solidaridad que implica

eso implica que las partes

y fíjense que por eso les mencioné los

artículos 1988 86 y 1990 del código

civil porque estos artículos se basan

principalmente en el principio de la

buena fe sentencias de la corte por

ejemplo una sentencia de 1970 ha

manifestado que

dentro de ese marco contractual esos

artículos podrían no existir y aún así

las partes deberían comportarse con base

en el principio de buena fe en forma

leal y solidaria y tratar de llegar a

una solución frente a una situación

irregular

eso le impone una carga a las partes y

una obligación que es importante tener

en cuenta y es que

claramente nosotros consideramos que

pues no se puede hacer un análisis

general de todos los contratos que pueda

tener un arrendatario todos los

contratos que pueda tener un arrendador

porque el análisis debe ser particular

pero en este caso las partes tienen la

obligación de sentarse y revisar en qué

situación se encuentran

ambas frente a los efectos que les está

causando esta situación me explico

no es razonable y eso es algo que deben

analizar las partes que una de las

partes asuma toda la carga de esta

situación

pero

tampoco es razonable que una de ellas

siquiera recostar ante la otra en el

evento en el que sí tenga recursos para

responder entonces por eso como les

mencionaba dentro de esta gestión

contractual que debe hacerse

nosotros entendemos que debe haber una

transparencia guiada por la solidaridad

y la lealtad contractual con el otro en

donde ambos pongan sus cartas sobre la

mesa

y puedan lograr un acuerdo que sea

beneficioso para ambos

esto fíjense que el decreto del gobierno

establece un término para hacer lo que

va hasta el 30 de junio

que va hasta el 30 de junio de este año

porque de otra manera en el evento en el

que no lleguen a un acuerdo uno

entendería que se siguen debiendo los

jalones en la forma como quedó pactada

sin perjuicio que sí es importante tener

en cuenta el si una de las partes se

niega a sentarse con la otra bajo el

principio de una fe podría entenderse

como un incumplimiento contractual y en

ese evento podría llegar a deberle los

perjuicios a la otra entonces que dicen

que el principio buena fe contractual en

este caso es muy importante

y si guía hacia el contrato no diga nada

porque es ley en eso es parte de nuestro

marco general que rige las relaciones

contractuales rige lo que el

comportamiento de las partes en este en

este momento sin perjuicio de que uno

pueda discutir que hay una fuerza mayor

o que hay una excepción onerosidad con

con las cargas que deben analizarse en

ese momento establecidas por la ley y

por la jurisprudencia pero si hay un

principio general que es el de la buena

fe en donde las partes deben tomar

cartas en el asunto y entre ellas tratar

de llegar a una a una solución

en este caso

por ejemplo

hemos conocido que la cámara de comercio

hay varias hay varias formas de llegar a

este tipo de acuerdos uno es

directamente entre las partes pero si la

relación está desgastada vale la pena

muchas veces invitar a un tercero

que de manera objetiva ayude a las

partes a analizar la situación en la que

se encuentran por ejemplo en este caso

la cámara de comercio- bogotá ha

establecido una

una sección especial dentro de sus

conciliadores para que se dediquen

específicamente a ayudarle a colaborar

mediando en las controversias que

existen entre las partes de contratos de

arrendamiento entendemos

que la cámara de comercio- barranquilla

está trabajando fuertemente para llegar

a algo parecido porque en este caso algo

que también hay que tener en cuenta

dentro de esas conversaciones de unace

es que nosotros creemos y por todo lo

que lo que yo he consultado es que esta

situación no va a terminar con un

decreto del gobierno que diga

simplemente ahora todo el mundo puede

salir a la calle y ahora todo el mundo

vaya a comprar porque los tiempos y la

disposición de la gente no la va a

establecer ningún gobierno la va a

continuar estableciendo el virus y la va

a continuar estableciendo la gente misma

está comprobado que antes de que se

emitieran los decretos de aislamiento en

todo el mundo la gente voluntariamente

ya se había aislado lo que significa que

no necesariamente cuando salga un

decreto que ordene que todos podemos

salir a la calle la gente vuelva a salir

a la calle

en eso va a haber un periodo de

recuperación va a haber un periodo en

donde la gente vuelva a entrar en

confianza con su entorno y eso no se va

a acabar pensaría yo ni en mayo ni en

junio eso va a continuar durante 2020 es

por eso que todos los países han venido

haciendo uso de recursos millonarios que

nunca antes se habían visto con el

objeto de mantener las economías a flote

eso implica que el análisis que las

partes deben hacer cuando se sienten era

lo que yo les mencionaba al principio

debe tratar de despejar la mayor

cantidad de variables con el objeto de

poder

y poder llegar a las respuestas

que le beneficia a ambos con la

información que se tenía en ese momento

en eso nosotros que le hemos sugerido a

nuestros clientes ya la gente que ha

trabajado con nosotros en este tipo de

procesos es tratar de mirar

el futuro a corto oa mediano plazo me

explico es mucho más fácil entre

arrendadores y arrendatarios llegar a

acuerdos por ejemplo sobre el canon de

abril y mayo incluso junio que empezar a

plantearse todo lo que podría generar el

cambio de las de la de las condiciones

contractuales durante 2020 porque

porque para los meses de abril y mayo

más o menos las partes tienen la mayor

cantidad de variables despejadas

pero para agosto hay tal cantidad de

variables ocultas que es muy difícil

incluso riesgoso llegar a un acuerdo

sobre

meses futuros que son muy cercanos

entonces lo que lo que nosotros hemos

sugerido a nuestros clientes es que bajo

ese principio de buena fe vayan logrando

acuerdos con entre con arrendadores o

con arrendatarios

lo más posible dentro del corto plazo

que vamos a hacer en abril que vamos a

hacer en mayo dejar docu documentados

estos acuerdos es muy importante que de

la forma más práctica posible a través

de un otrosí oa través de una carta en

donde haya una aceptación del otro oa

través de un correo que respondan y

digan acepto estos términos las partes

dejen constancia de los acuerdos que

están llegando porque esas constancias y

esos acuerdos les van a servir para

construir los acuerdos a futuro cuando

las otras variables se despejen

y en eso pues aquí hay un esfuerzo que

todos tenemos que hacer en donde como

les digo hay un marco legal para hacerlo

que es el principio de la buena fe

pero hay

hay un principio que también vamos a

tener que tener en cuenta que es el de

la solidaridad y el de la apertura y la

lealtad contractual con el otro esta es

una situación en donde no va a haber

ganadores es una situación donde ambas

partes van a tener que que adecuarse a

una situación irregular donde es muy

probable que vayan a tener pérdidas pero

si las partes logran nuevamente al

principio de unace bajo el principio de

la lealtad contractual de la solidaridad

y de la transparencia formalizar

acuerdos en donde de la mejor forma

logren adecuar y balancear los recursos

que tienen para las fechas en donde

están logrando esos acuerdos

es muy probable que el resultado sea

satisfactorio para ambos porque hoy en

día lo que el esfuerzo que debemos

tratar de mantener es tratar de mantener

la estructura

que teníamos antes de que llegara el cob

y me explico

yo no veo que sea

es una buena alternativa por ejemplo

terminar un contrato de arrendamiento y

está hablando en términos generales para

que un local se quede vacío porque la

expectativa que ese local vuelva a

ocuparse hoy en día es incierto no sé si

les vaya a tomar seis meses un año o dos

años hoy en día es incierta la la

posibilidad que yo como comerciante

arrendatario vuelva a empezar en un

local nuevo lo que me implica costos de

trasteo costos de implementación

etcétera etcétera también es muy es muy

complicada incierta pero en la medida en

que en que exista bajo este principio de

buena fe la forma en la que ambas partes

puedan llegar a un acuerdo y ese acuerdo

que he documentado lo más probable es

que eso se inventara y le dará

experiencia a ambos

para lograr salir juntos de esta de esta

situación

con eso pues terminó y quedó abierto y

con mucho gusto responder las preguntas

que puedan tener en este momento a mí me

toca verlas en tiempo real entonces no

sé si alguna de las personas que las

estaban revisando pueda decirme más o

menos qué tipo de preguntas se han hecho

claro una de las preguntas

fue que sus debo pagar el carmen que

sucede durante el carón durante los

meses de abril mayo y junio y la segunda

pregunta relacionado con el pago del

canon es que sucede con el canon durante

el mes de marzo teniendo en cuenta que

el decreto 579 regula las relaciones a

partir del 15 de abril

ahora

vamos a hacerlo en el caso para el caso

que nos aplique el 579 y vamos a hacerlo

para el caso que no me aplique el 579 en

el evento en el que me aplique el 5 79

el 5 79 simplemente trata abril mayo y

junio luego el canon de marzo si yo no

lo pagué que es lo que sucede

si las partes no llegan a un acuerdo

yo en términos normales como

arrendatario estaría incumplido es

incumplimiento a mí me genera unos

efectos y es que me pueden ejecutar ese

incumplimiento es decir solicitar que

cumpla terminar el contrato y en ambos

casos me pueden cobrar perjuicios

es claro que yo como arrendatario voy a

poder discutir una serie de cosas en el

momento en el que el acreedor me exige

el cumplimiento de la obligación y le

voy a decir usted no me puede exigir que

yo cumpla porque usted no me ha cumplido

porque yo no pueda utilizar la cosa hay

una gran cantidad de discusiones viene

la discusión de la buena se si realmente

yo estaba había imposibilidad objetiva

de que yo pudiera cumplir o la excepción

de una velocidad en el evento en el que

este canon de marzo me rompa la economía

total del contrato y me lo vuelva

excesivamente oneroso pero en términos

generales si yo no pague marzo estoy en

cumplido

como les estaba diciendo

que es a que nos obliga el principio de

la buena fe nos obliga a sentarnos a

negociar y nos obliga a sentarnos a

negociar en términos balanceados

solidarios y donde haya lealtad con la

contraparte en el cte en el caso en el

que me aplique el decreto yo entraría

los cánones de abril mayo y junio entran

en el universo del decreto 5 679 qué

significa eso que sobre esos cañones no

me pueden exigir perjuicios no me pueden

exigir intereses de mora no me pueden

exigir penalidades y no me pueden exigir

la terminación del contrato este plazo

termina el 30 de junio de 2020 a partir

de ahí si yo no ha llegado a un acuerdo

de vuestros camiones y entraría en

incumplimiento

en esos meses en el evento en el que me

aplique el 579 no me pueden cobrar

intereses distintos al 50% de la tasa de

interés bancario corriente establecido

por la superintendencia financiera de

colombia en el evento en el que no me

aplique el decreto 579 porque yo tengo

un contrato de concesión o porque soy un

arrendatario considerado una gran

empresa

en el marco contractual normal y salvo

que existan algunas otras soluciones

porque en este caso pues puede que los

contratos particulares hayan planteado

soluciones al respecto yo debería mis

obligaciones y debería cumplir con mis

obligaciones sin perjuicio sin perjuicio

de qué

el elemento de no cumplir y en el evento

en el que me exijan judicialmente el

cumplimiento pues vendrá toda una

discusión que implica todos los temas

que yo he tratado

en este caso entonces con eso

respondería a esas preguntas

isabel and ustedes que otras haya

y aquí tenemos otra pregunta que podría

ser que si es legal que el arrendador

active la póliza de seguro si como

arrendatario incumplen el pago del canon

durante los meses de abril mayo y julio

ahí hay que analizar el alcance de la

publicidad de seguro porque nuevamente

en el evento en el que aplique el

decreto 579 es muy probable que a mí la

compañía de seguros se voltea y me diga

mi seguro que un cubre el incumplimiento

y bajó en la sombrilla del decreto 579

no se podría entender que el

arrendatario está en incumplimiento si

no está en una situación especial

en donde deben lograr un acuerdo con el

arrendador

y

si no llega a un acuerdo esos cánones

los debe pero solamente debe pagar unos

intereses específicos ya

después de el 30 de junio 2020 si no ha

pagado de sus cánones o no ha llegado a

una solución para pagarlos

entré a un periodo de discusión en sí yo

estoy en incumplimiento o no porque

porque el mismo decreto establece que yo

debo pagar esos cánones pero no me dice

hasta cuánto tiempo hasta cuándo tiempo

tengo plazo para pagarlos sin perjuicio

que si pasa el 30 de junio y yo todavía

no lo sé

he pagado uno entendería que a partir de

julio me pueden empezar a cobrar

intereses de mora porque el decreto

únicamente cubre estos tres meses en las

condiciones especiales

qué otra

la última pregunta puede ser hasta

cuántas cuotas puedo diferir el canal

para hacer preguntas

esta es una buena pregunta y todas las

otras también han sido buenas pero pero

eso es una pregunta en donde es

importante la ley no dice nada el

decreto no dice nada si el contrato no

dice nada pues lo único que nos queda a

nosotros es el acuerdo que se pueda

lograr entre las partes entonces en esa

medida pues lo que uno debería lograr es

si ya le ofrecieron un descuento y uno

está de acuerdo en tomarlo si ya le

ofreció ya llegar a un acuerdo pues el

siguiente acuerdo al que debe llegar es

en cuántas cuotas debo pagar los cánones

que deje de pagar

dime otra

creo que ya se nos acabó el tiempo pero

pronto podemos responder una última hora

pueden ver relatar yo terminar un

contrato que tiene una cláusula de

terminación anticipada

si está incumplido

yo pensaría sin haber visto el contrato

y en términos generales como hacen la

pregunta que si yo tengo la cláusula de

terminación anticipada la podría

utilizar pero claramente la terminación

me exige que yo me ponga al día me

explico yo puedo terminar el contrato

pero la liquidación del contrato

necesariamente me va a llevar a que yo

debo unos unos cánones y esos cánones

para ello poderlo terminar y liquidar el

contrato adecuadamente pues voy a

tenerlos que pagar si no me voy a quedar

con una deuda frente al arrendador

entonces pensaría que uno si la producía

usar pero de todas maneras tienen que

pagar los cánones que debe

con eso pues terminaría yo yo espero

haber sido claro

le agradezco nuevamente la a la cámara

de comercio de barranquilla esperamos

haber podido aportar claridad en esta

discusión que que pensaría yo se está

empezando a generar porque yo no creo

que esto vaya terminando en mayo y en

junio es una discusión que nos va a

tomar dura todo 2020 y no sabemos si si

parte de 2021 entonces esas herramientas

lo único que pretenden es darle claridad

a tanto arrendadores como arrendatarios

para poder despejar estas variables que

yo mencionaba y con esa información

poder tomar las mejores decisiones

posibles nuevamente les reitero bajo el

marco del principio de la buena fe

aunado con la solidaridad

la lealtad contractual y buscar el

balance bilateral de los contratos que

actualmente están ejecutando entonces

con eso pues le daría la palabra a

eduardo para para que cierre y

finalmente anamaría muchas gracias

francisco muchísimas gracias no

solamente

agradecerle nuevamente a la cámara de

comercio de barranquilla por la

invitación que nos extendió también la

amable atención de todos durante la

jornada de la mañana y por supuesto

esperando que haya sido de todo el

interés la intervención que hicimos en

el día de hoy y deseándoles a todos un

muy feliz día por eduardo mil gracias

doctor francisco uribe doctor eduardo

rosado por ese valioso aporte somos

nosotros los agradecidos por participar

en esta actividad al igual que

agradecemos a copi y a todos nuestros

espectadores la cámara de comercio-

quiero que sepan que seguimos

reinventándonos para seguir apoyándolos

en la evolución de sus negocios con el

fin de seguir enriqueciendo nuestro

portafolio de soluciones les estaremos

enviando una pequeña encuesta para

nosotros es muy valiosa su opinión y es

la manera como tenemos de recibir su

retroalimentación al tiempo que

aprovechamos este espacio para tener a

nuestro alcance información que nos

sirve de insumo para compartirles el

material de apoyo de este valioso

espacio

muchas gracias por habernos acompañado

en este

de conocimiento de la cámara de comercio

de barranquilla nuevamente ustedes

nuestros empresarios son nuestra razón

de ser que tengan un excelente día.

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