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Estamos al aire
muy buenos días tengan todos ustedes les
saluda marcela mendoza y en nombre de la
cámara de comercio- barranquilla y penal
coatlán tico queremos darles una cordial
bienvenida a este espacio virtual que
hemos programado especialmente para
todos ustedes nuestros empresarios y
desde la cámara de comercio-
barranquilla queremos acompañarlos en la
reactivación de sus negocios a través de
nuestro plan reactiva con soluciones
financieras de conocimiento e
información que son desarrolladas
pensando en todas sus necesidades y
recuerde que puede seguir consultando
ingresando todos sus trámites
registrales a través de nuestra página
web sin salir de sus oficinas ingresa a
nuestra página www punto cámara back
punto o hereje punto cero si aún no han
realizado la renovación de su matrícula
mercantil os invitamos para que lo hagan
de esta manera virtual también pueden
hacer la erradicación de sus documentos
en línea una vez ustedes permitan su
documento uno de nuestros asesores
estará dándole respuesta ya sea para
darle alguna observación sobre su
documento o avisarles que pueden
realizar el pago también pueden hacer
compra de certificados en línea
los invitamos a ingresar al gabinete
asistente virtual a sus contactos de
vuelta a través de gavi también podemos
hacer de una forma rápida no esta compra
de certificados en línea
y después pensamos que son las
sociedades comerciales de beneficio o
interés colectivo o sociedades byc son
aquellas empresas colombianas
configuradas como sociedades de
naturaleza comercial que voluntariamente
se proponen combinar las ventajas de su
actividad comercial y económica con
acciones concretas para propender por el
bienestar de los trabajadores aportar a
la equidad social del país y contribuir
con la protección del medio ambiente una
sociedad que decide convertirse en vic
crear o redefinir su modelo de negocio
con un propósito triple crear valor
económico social y ambiental si usted
necesita más información cómo adquirir
su condición de empresas bic por favor
contacte a la señora maria carolina
martín leyes en la cámara de comercio de
barranquilla
y queremos agradecer a todas nuestras
entidades aliadas en especial hoy al
penal que gracias a ellas tenemos la
oportunidad de tener a nuestros
conferencistas invitados en este espacio
virtual y el tema que hoy nos convoca
son los contratos de arrendamiento y el
kobe 19 un antes y un después y hoy nos
está acompañando la doctora hilda castro
quien es la directora ejecutiva de
fenalco atlántico y nuestros compren
cistas el señor juan esteban agudelo y
maría camila maya ellos estarán durante
toda esta hora dándonos toda la
información pertinente a los contratos
actualmente queremos darles una cordial
bienvenida a todos los participantes que
nos están acompañando y los dejo con la
doctora hilda adelante di la bienvenida
la marcela muy buenos días y buenos días
a nuestros conferencistas y a todas las
personas que se han unido a esta
conferencia en el día de hoy pues para
nosotros es muy importante esta alianza
que se ha realizado con la cámara de
comercio y otros gremios para poder
llevar la información de interés a todos
nuestros afiliados y pues a los
empresarios en general en el día de hoy
como lo mencionas está el tema que nos
ocupa es el de los contratos de
arrendamientos que sin duda hace uno de
los temas polémicos de debate y de mayor
preocupación durante durante la
cuarentena y hasta la fecha no sólo por
los decretos o por la legislación que se
expidió durante la emergencia económica
sino en estos momentos como quedamos
cuando ya estas normas no están vigentes
aún persiste digamos la preocupación de
los empresarios que no han logrado
llegar a un buenos acuerdos con sus con
sus arrendatarios entonces creo que es
un tema muy oportuno para el momento que
estamos viviendo para ello nos
acompañaran los doctores juan esteban
agudelo
y la doctora maría camila maya bueno el
doctor juan esteban es socio líder de la
de la firma correa merino agudelo líder
en la práctica de derecho inmobiliario y
urbanístico cuenta con una maestría en
derecho inmobiliario construcción y
urbanismo de la universidad panthéon
assas parís 2 tiene más de 11 años de
experiencia asesorando clientes
nacionales e internacionales en la
estructuración urbanística e
inmobiliaria de proyectos de iniciativa
privada o pública en aspectos de
urbanismo y construcción asesora a
promotores desarrolladores constructores
entes territoriales e inversionistas en
proyectos comerciales vivienda hotelería
infraestructura minería industriales y
telecomunicaciones y por su parte la
doctora maría camila maya es abogada de
la práctica de derecho inmobiliario y
urbanístico graduada de la universidad
eafit y especialista en derecho urbano
de la universidad
maría camila cuenta con más de 4 años
asesorando a clientes nacionales y
extranjeros en la estructuración
análisis revisión y negociación de
proyectos inmobiliarios urbanísticos
fiduciarios y mineros tenemos bueno un
lujo de conferencistas en el día de hoy
que seguramente responderán a muchas de
las inquietudes que vienen teniendo
nuestros empresarios en el tema de
contratos de arrendamiento muchísimas
gracias por aceptar nuestra invitación y
nuevamente muchas gracias a todos los
participantes que se han unido a nuestra
charla feliz día consigna gracia
trayecto bienvenido todo para adelante
gracias antes de empezar la charla y
entrar en este tema tan polémico primero
quisiera darle las gracias a marcela y a
hilda por por su presentación y
obviamente a la cámara de comercio y
hacen algo por esta invitación que
trataremos de ser precisos en un tema
excesivamente polémico
y que se hizo aún más polémico desde la
semana pasada desde que la corte
constitucional
y anunció en el fallo de
inconstitucionalidad del decreto del
último decreto arrendamientos que fue
expedido por el presidente de duke
durante durante la cuarentena y la
pregunta que ha venido desde desde hace
una semana es en qué quedamos cuál es la
historia actual de todos estos contratos
de arrendamiento que tenemos en el país
a dónde fueron a parar la raíz de toda
esta historia entonces trataremos de
hacer un recorrido temporal desde que
empezó toda esta historia en el mes de
marzo
hasta hasta ahora con con el ánimo de
resolver inquietudes y ya todas las
personas que están conectadas en este
momento pues primero darles las gracias
por atender esta invitación de la cámara
de comercio del senado y de los demás
gremios que se aliaron para estas
charlas y adicionalmente darles la
libertad de escribir sus preguntas en el
chat y sé que tanto marcela como hilda
van a estar pendientes de sus preguntas
y al final trataremos de definir un
espacio generoso en tiempo para para
resolver sus inquietudes y mirar esto ya
con el ánimo de empezar
el tema vamos a compartirles una
presentación que hicimos para entender
un poco cronológicamente esta historia
bien ya creo que ahí lo tienen en sus
pantallas
vamos a ver vamos a empezar con
el contenido lo que vamos a ver en este
en este rato que estaremos juntos
lo primero es entender un poquito el
contexto del joven 19 cuál es el entorno
de toda esta normatividad de los
contratos de arrendamiento porque el
gobierno empezó a expedir decretos
relativos a los contratos de
arrendamiento si bien terminamos tenemos
una regulación de los contratos de
arrendamiento en el código del comercio
y en el código civil y entender un
poquito ese contexto en el que en el que
nos encontramos actualmente
[Música]
en segundo lugar vamos a ver una
evolución normativa como cómo evoluciona
normativamente el tema de los contratos
de arrendamiento durante estos meses en
una línea del tiempo como como fueron
reaccionando los diferentes actores
gremios el gobierno
y vamos a ver cifras de la importancia
de la relevancia tan grande que tienen
los contratos de arrendamiento en
colombia
donde más de 14 millones de hogares
viven en arrendamiento y donde los
arrendamientos comerciales mueven una
importante cantidad de dinero del
producto interno bruto del país
después vamos a saltar a la actualidad
de los contratos de arrendamiento
y trataremos de resolver la pregunta de
hoy entonces en que estamos o cuál es la
regulación actual en la en la que
estamos en el país y finalmente como les
decía al inicio tendremos un espacio
generoso en tiempo para la resolución de
inquietudes sabemos que este es un tema
polémico sabemos que este es un tema que
ha generado inquietudes esas inquietudes
se han venido resolviendo en la medida
en que vamos teniendo evolución
normativa primero con un decreto que
tuvimos
hacia el uno hacia el primer
cuatrimestre del año después del
gobierno viene con otro decreto después
la corte constitucional como si esto ya
no fuera lo suficientemente difícil de
entender nos termina de complementar con
una sentencia inconstitucionalidad y en
ese marco pues los empresarios del país
han tenido que renegociar sus contratos
de arrendamiento terminar contratos de
arrendamiento y en algunas ocasiones
incluso enfrentarse a escenarios
judiciales que ya están empezando a
ocurrir
y en ese y en ese marco entonces damos
damos inicio a esta charla
lo primero es entender un poquito el
contexto del coi 19
en el mes de marzo el 11 de marzo de
este año la organización mundial de la
salud declara el estado de pandemia en
el planeta
a partir de esa situación colombia
rápidamente reacciona el gobierno
colombiano rápidamente reacciona ante
esa declaratoria de la organización
mundial de la salud y el 18 de marzo
entonces
expide una medida sanitaria de clausura
de los establecimientos de corrèze los
locales comerciales de esparcimiento y
diversión debían cerrar sus puertas ese
18 armas y ahí empieza esta historia en
resumen desde el 18 de marzo hasta el 31
de agosto tuvimos una medida de
aislamiento preventivo
determinada por el gobierno nacional
dentro del marco de la declaratoria del
estado de emergencia sanitaria y de
salud que tenemos en colombia
y en ese contexto entonces nos
encontramos con varios decretos que los
ven en este momento en sus pantallas
donde el gobierno nacional ha venido o
vino porque ya en este momento esos
decretos terminaron sus efectos donde el
gobierno nacional iba extendiendo la
medida del entrenamiento prevemos
esto digamos que
va por un camino distinto tienen un
efecto distinto a muchas medidas que
tomaron los diferentes municipios y
distritos del país en el sentido de
generar la reapertura de los comercios
gradualmente sabemos que en las ciudades
en las diferentes ciudades del país
principalmente en bogotá medellín y
barranquilla la reapertura la
reactivación económica ha venido de
manera distinta porque ha tenido más una
implicación los gobiernos locales y ahí
sabemos entonces que en ciertas ciudades
los comercios de ciertas categorías
abrieron primero que en otras y ahí y
ahí hemos encontrado un poquito el juego
político
ya más loca pero en grandes rasgos el
gobierno nacional no estuvo en una
medida de aislamiento preventivo desde
el 18 de marzo hasta el 31 años
en ese contexto ms en ese lazo el
gobierno nacional tuvo el contrato de
arrendamiento como uno de los temas
principales de revisión y porque el
contrato de arrendamiento terminó siendo
altamente analizado e incluso
intervenido por el gobierno nacional ya
vamos a ver una serie de cifras que
determinan que demuestran que los
contratos de entrenamiento en colombia
son una cartera importante son un motor
muy importante de la economía y por eso
el gobierno nacional en principio no
quiso tener una debacle contractual sino
dar unos lineamientos en esos contratos
de arrendamientos
como les decía entonces en esa línea del
tiempo de marzo al 31 de agosto tenemos
primero el inicio de la cuarentena en el
mes de marzo el 15 de abril del 2020 el
gobierno nacional decide expedir el
decreto 579 ese es el primer decreto
nacional sobre los contratos de
arrendamiento vino a regular ciertas
materias de los contratos de
arrendamiento como los de salud ojos las
renovaciones los reajustes del canon la
y el inicio de la vigencia de muchos
contratos de arrendamiento que se habían
firmado pero que los propietarios no
alcanzaron a entregarle el local
comercial o incluso la vivienda
a sus arrendatarios y ahí nos tuvimos
que aislar preventivamente y finalmente
una serie de medidas en el régimen de
propia horizontal que también tenían
mucha importancia es el gobierno sabía
que la medida de aislamiento preventivo
la íbamos a vivir en nuestras casas y
que por lo tanto iba a haber complejidad
en materia de propia horizontal
estuvimos en ejecución de ese contrato
entre estos cinco de 79 y haciendo
muchos acuerdos entre propietarios
arrendadores y arrendatarios con
inquilinos hasta el 4 de junio en el
cual el 4 de junio el gobierno nacional
decide expedir el decreto 797 ese
decreto 797 vino a asustar mucho a los
empresarios del país porque básicamente
abría la puerta para que los
comerciantes de ciertos tipos de
comercios para que ciertas pipas ciertos
tipos de actividades que se llevaban a
cabo en los locales comerciales pudieran
terminar los contratos de arrendamiento
de manera unilateral y ahí entonces
vimos con mucho miedo cuál iba a ser la
reacción del comercio en el país s ese
decreto 797 pues
unos efectos
y ahí entonces en la gráfica ustedes ven
en la parte superior que los efectos del
decreto 579 terminaron el 30 de julio el
2020
sin embargo los efectos del decreto 797
seguían su curso es decir mientras el
decreto 579 terminaba su vigencia el
decreto 797 seguía en vigencia la
vigencia del decreto 797 fue hasta el 31
de agosto pasado sin embargo pensamos
que el primero de septiembre de la
historia ha terminado y que volvíamos a
una situación normal de los contratos de
arrendamiento es decir que las normas
aplicables fueran el código del comercio
y el código civil
sin embargo no contábamos con con el
pronunciamiento de la corte
constitucional la semana pasada donde el
17 de septiembre conocimos todos en el
país y seguramente todos ustedes lo
vieron en periódicos y en noticias
nacionales que la corte constitucional
declaró inconstitucional el decreto 797
y ahí entonces vino la pregunta de y
ahora qué hacemos en que estamos eso
ameritó entrar nuevamente en la
discusión tanto del decreto 579 como del
797 y el motivo entonces de esta charla
este conversatorio con todos ustedes es
en que estamos vamos a mirar un poquito
la situación con detalle y tratar de
resolver muchas inquietudes que que se
que tenemos por todo el país por tu país
la gente está está presentando
inquietudes de cómo aplicar todo este
todo este escenario que ustedes tienen
actualmente en sus pantallas ahí
entonces empezamos con el decreto 579
del 15 para la época veníamos en la
primera etapa de la cuarentena en la
primera etapa del aislamiento preventivo
no teníamos muy claro cuánto iba a durar
no teníamos muy claro en qué momento en
colombia iba a llegar con toda la fuerza
de contagio y la expansión del coi 19
y muchos gremios se acercaron el
gobierno les dieron mire lo que tenemos
en materia de arrendamiento es un
desastre
tenemos un desastre en materia de
arrendamientos porque desde hace ya
alrededor de un mes los comercios en
todo el país están cerrados
porque se ha deteriorado en gran medida
la capacidad de empleo
el número de empleos en el país caía
mientras obviamente la cifra de
desempleo subía y también empezamos a
tener manifestaciones de las de las
agencias inmobiliarias y de los gremios
aseguradores que decían mire cada vez
están llegando más reclamaciones de
siniestro
en cuanto a contratos de seguro por
arrendamientos entonces veíamos que la
cartera de arrendamiento en el país se
estaba empezando a deteriorar que se
estaba deteriorando a una velocidad
altísima y que necesitábamos que el
gobierno interviniera en la situación
ahí entonces el gobierno expide el
decreto 579 ese decreto 579 básicamente
estaba ligado a los contratos de
arrendamiento de vivienda quería tener
una explicación hacia todos esos
inquilinos de vivienda y arrendadores de
vivienda que no sabían muy bien que que
iba a pasar
y nos encontramos entonces que en
colombia pues ese decreto tenía un
efecto inmediato y ese efecto inmediato
se da por varias cifras que es un
importante resaltar la primera de ellas
es que en colombia más de 14 millones de
hogares viven
digamos que tienen viviendas tomadas
sean en propiedad o sea en arrendamiento
de esos 14 puntos 6 millones de hogares
que tenemos en colombia 5.6 millones
viven en condición de arrendamiento es
decir el 40% de los hogares colombianos
tienen tomada una vivienda bajo contrato
de arrendamiento y ahí entonces sabíamos
que esto tenía un efecto inmediato en la
economía del país y tenía un efecto
inmediato en la seguridad de los hogares
colombianos ahí entonces finalmente
vemos una estadística del también que
nos dice que 5 millones 100 mil hogares
arrendatarios destinan entre el 25% y el
30% de sus ingresos para el pago del
canon de arrendamiento en tendencia mire
si vemos que el empleo se está
deteriorado la cifra de desempleo en el
país está subiendo pues básicamente lo
que nos vamos a encontrar
en el si en la siguiente estación es que
se van a degradar las condiciones del
arrendamiento de la vivienda la gente va
a empezar a entrar en mora porque no va
a tener con qué pagar el canon de
arrendamiento y ahí entonces ameritaba
la intervención del gobierno en ese
contexto entonces aparece el decreto 579
que básicamente en el decreto 579 regulo
un primer tema que es el desalojo dijo
mire hasta el 30 de junio del 2020
ninguna familia puede ser desalojada
sin embargo después también por petición
de los gremios económicos del país en
los gremios empresariales el gobierno
extendió esa medida a los ayuntamientos
comerciales y vimos como hasta el 30 de
junio no se podía llevar a cabo un
desalojo que sea de una vivienda o de un
local comercial en colombia en segundo
lugar el gobierno entró a intervenir el
reajuste del canon de arrendamiento
muchos contratos de arrendamiento
cumplían su aniversario entre el 15 de
abril y el 30 de junio lo primero que
hizo el gobierno fue decir mire si el
contrato de arrendamiento cumple su
vigencia completo aniversario entre el
15 de abril y el 30 de julio no se va a
reajustar el canon de arrendamiento el
canon de arrendamiento seguirá siendo el
mismo
y a partir del primero de junio del
primero de julio de 2020 reitero se
podrá hacer el reajuste de esos cambios
y el reajuste de los meses anteriores es
decir entre el 15 de abril y el 30 de
julio se dividirán los meses que restan
del aniversario del contrato si el
contrato pues tiene una vigencia de un
año durante ese ese año restante que por
lo general iban a ser 89 meses de
vigencia usted va a repartir ese
reajuste de los meses de abril a junio
entre los meses restantes y empezó a
darnos un poquito de claridad de cómo
cómo aplicar estas estas circunstancias
sin embargo el artículo más importante
de ese decreto 579 era el artículo
tercero que fue el que generó bastantes
acuerdos privados bastantes acuerdos
entre arrendadores propietarios
y arrendatarios o inquilinos en el caso
de la villa que fue este artículo
tercero este artículo tercero
básicamente lo que decía era mire
primero arrendador y arrendatario se
tienen que poner de acuerdo el gobierno
no se va a poner en la posición de
defender ni al uno ni al lote tienen que
defender es la seguridad del contrato
arriba por lo tanto lo primero que decía
este artículo era arrendador y
arrendatario se deben sentar y deben
tratar de definir las condiciones del
contrato sea en un plazo sea darles un
plazo para pagar el canon de
arrendamiento a los arrendatarios o
condonarles una porción del canon de
arrendamiento condonarles una
perdonarles una parte del canon o
financiarles el cambio en materia de
comercio de locales comerciales vivos
entre muchas zonas del país que muchos
propietarios le dijeron al arrendatario
fue mire no me pague estos meses y me
los paga en un año y simplemente
definamos le una tasa de interés a esos
cánones
y entendemos que probablemente en el
2021 la economía ya va a estar un poco
más activa la reactivación económica va
a venir
y ya vamos a estar en un escenario
distinto y ahí me pagan los cánones que
no me ha pagado este año en esas tres
condiciones el gobierno nacional
entonces nos obligó a sentarnos con
arrendadores y con arrendatarios para
llegar a acuerdos
en todos esos acuerdos privados que en
términos jurídicos se conocen como otros
ies y otros y apareció una figura muy
importante y es la del otrosí temporal
en ciertas zonas del país también lo
llaman acuerdo temporal que significa un
acuerdo temporal que se generó a partir
de este decreto 571 en la cuerda
temporal u otro sí o temporal lo que
busca es crear unas condiciones
económicas y de obligaciones de los
contratos que se van a cumplir solamente
en un periodo de tiempo y una vez
termine ese plazo
el contrato vuelve a las condiciones
normales originales que tenía y vimos
entonces en colombia en todas las
ciudades
vimos muchísimos acuerdos temporales
muchísimos otros si es temporal es
definiendo especialmente el canon bajo
plazo con donación porcentual o
financiación lo segundo que nos dijo el
gobierno fue miren si el arrendatario no
para clicando y no hay acuerdo no hay
intereses de mora penalidades o
sanciones lo único que se puede cobrar
son unos intereses que son corrientes a
una tasa del 50 por ciento del interés
bancario corriente y eso vimos cómo se
aplicó especialmente en los meses de
mayo y junio en muchos contratos de
arrendamiento que tenían atrasados ya
surcaron de arrendamiento
pues aplicaron fue unos un interés
corriente a una tasa del 50% es decir a
la mitad más no podían aplicar intereses
demoras ni cláusulas penales ni
penalidades
y ningún tipo de sanciones muchos
contratos de arrendamiento especialmente
de locales comerciales establecen
sanciones adicionales a las penalidades
nada de eso se podía aplicar
es inocente
y nos aclararon por fin que si el
arrendatario no pagaba el canon había
una causa al incumplimiento pero que ese
incumplimiento no se podría demandar no
se podría reclamar judicialmente sino
hasta el primero de julio y ahí entonces
entendimos que había que ir a negociar
que estábamos apenas en el mes de abril
que el efecto iba a ser hasta el 30 de
junio que no íbamos a tener procesos
judiciales ni desalojos y que por lo
tanto lo único camino que existía era el
de la negociación y ahí entonces se
generaron muchísimos de miles cientos de
miles de acuerdos privados de otros si
es temporales
entre propietarios y arrendatarios y ahí
entonces tuvimos un primer un primer
volumen un primer grupo o paquete de
acuerdos celebrados sobre contratos de
recaudación
y ya después de esta de este primer
decreto 579 aparece el decreto 797 el
decreto 797
a juicio incluso de la corte
constitucional lo que dijo fue mire no
había lugar a ese decreto ese segundo
decreto sobraba en la historia y ya
vamos a ver más adelante que termina
diciendo la corte constitucional sin
embargo para el 4 de junio el gobierno
decía mire se siguen deteriorando las
condiciones de los contratos de
arrendamiento en color se sigue
deteriorando la cartera de
arrendamientos las aseguradoras ya
también manifestaban la cantidad enorme
de siniestros colectivos reportados por
las agencias de recomiendo
y el desempleo seguirá subiendo el
deterioro de las condiciones de empleo
se seguía manteniendo en colombia y por
lo tanto el gobierno en una medida un
poco desesperado decide ir el segundo
decreto de arrendamientos que es el
decreto 797 el 4 de junio en junio
entonces viene el gobierno y nos dice
miren hay una serie de actividades hay
una serie de destinaciones económicas
que esos comerciantes no han podido
ejercer que son locales que siguen
cerrados que son comerciantes que en
este momento todavía no pueden trabajar
y por lo tanto les voy a dar una opción
adicional y ahí entonces el decreto 797
dice que para bares discotecas bares
gimnasios y canchas deportivas parques
de atracciones allí en en la
presentación encuentran todas las
actividades que enumeró el gobierno
mire esas actividades no pues no han
podido funcionar en el último trimestre
no van a poder funcionar en un tiempo
cercano y por lo tanto entonces les voy
a dar la oportunidad de terminar el
contrato de arrendamiento de manera
unilateral es decir no tienen que contar
con el visto bueno no tienen que contar
con la aceptación del propietario por la
simple decisión del arrendatario pueden
terminar el contrato y restituir
devolver el local comercial el gobierno
entonces termina diciendo mire si el
comerciante decide acogerse a esta a
esta posibilidad lo único que debe pagar
es un tercio de la cláusula penal 100 si
el contrato tiene cláusula penal si el
contrato tiene cláusula penal si el
contrato no tiene cláusula penal
entonces se pagará un canon de
arrendamiento es decir una mensualidad
se pagará un mes de canje
y entonces tuvimos una primera pregunta
muchos comerciantes venían a
preguntarnos miren yo tengo un local
comercial ese local comercial
lo tengo alquilado y aún a un gimnasio
yo con esa cadena de gimnasios celebre
un acuerdo temporal bajo el decreto 579
bajo el decreto 579 decidimos que
durante los próximos tres meses no me
van a pagar canon pero a partir de julio
me van a pagar un canon al 50% al 60 lo
que hayamos definido pero ahora parece
este decreto 797 y entonces viene
nuevamente esta cadena de gimnasios y me
dicen mire yo ya no voy a respetar el
acuerdo que usted y yo celebramos yo me
voy a a este nuevo decreto
y dígame cuando le devuelvo el local yo
voy a recoger todas las máquinas del
gimnasio y le voy a devolver el local
entonces tenían preguntas como cuál
decreto prima cuál decreto prevalece en
su aplicación en el viejo o el nuevo y
había otras preguntas como si yo ya
había celebrado un acuerdo sobre mi
contrato de arrendamiento con el decreto
anterior
este decreto modifica las condiciones de
ese acuerdo que yo celebré oa mil
preguntas que tratamos de resolver el
gobierno también trató de resolver
algunas de esas inquietudes de las
primeras cosas que nos aclaró el
gobierno es que si un comerciante había
celebrado un acuerdo temporal bajo el
decreto 579 ese acuerdo temporal bajo el
decreto 597 permanecía ese decreto 797
no venía a terminar ese acuerdo temporal
que ese acuerdo temporal era la
manifestación de la voluntad
de las partes y que por lo tanto el
primado a ese acuerdo ese acuerdo
lo segundo que claro el gobierno éste
era sólo para estas actividades porque
allí empezaron a entrar otras
actividades que decir mire yo no estoy
en ninguna de esas actividades pero yo
en mi ciudad sigo con el local cerrado
yo lo he podido abrir y entonces
déjeme yo yo me acojo ese decreto y el
gobierno pues aclaró que este decreto
solamente aplicaba a estas actividades
que si eran actividades que eran
diferentes a las que mencionaba el
decreto ese esa posibilidad no les
aplica
el secreto en el decreto 197 el segundo
decreto entonces le he dado la
posibilidad a estos comerciantes de
terminar el contrato unilateralmente y
devolver el local hasta el 31 de agosto
y muchos comerciantes se acogieron a
este decreto muchos de ellos que no
habían celebrado acuerdos privados en el
bajo el primer decreto se acogieron a
este segundo y muchos de los que habían
celebrado un primer un primer acuerdo
bajo el decreto 579 aquí después
intentaron acogerse a éste han tenido
dificultades algunos de ellos incluso
han terminado en pleitos judiciales
porque el arrendatario dice mire a mí me
aplicaban los dos no me podía a
cualquiera sin embargo el arrendador
dice entonces para qué hicimos hace dos
meses un acuerdo usted y yo
y ahí hemos tenido una serie una serie
de malos entendidos
como como si fuera poco lo enredado la
situación aparece una situación
adicional y es que la semana pasada en
la corte cosa
emitió una sentencia del 17 de
septiembre que dice que declara la
inconstitucionalidad definió determinó
la inconstitucionalidad del decreto 797
es decir del segundo decreto expedido
por el gobierno en materia de
arrendamientos de la corte
constitucional termina diciendo miren
son cuatro las razones por las que ese
decreto nunca debió expedirse y por lo
tanto está en curso de varias causales
de inconstitucionalidad y termina en la
conclusión de una declaratoria
inconstitucionalidad
el primer motivo que dice la corte
constitucional es que el gobierno
terminó vulnerando el principio de
autonomía y de voluntad de las partes y
muchas muchas partes en contratos de
arrendamiento pues habían celebrado un
contrato de buena fe manifestaron su
voluntad dijeron cuál era el trato entre
ellas los pusieron en un contrato de
arrendamiento y después viene el
gobierno y dice no señores yo voy a
entrar a modificar esos acuerdos entre
ustedes y voy a ingresar al ordenamiento
jurídico una serie de disposiciones que
facilitaban que la salida o la
terminación del contrato de
arrendamiento para una de las partes de
la corte constitucional lo primero que
dice es el gobierno violó el principio
de autonomía y de voluntad contractual
que es un principio que se debe respetar
en la celebración de un contrato y si el
contrato ya está celebrado esa es ley
para las partes las partes
por lo tanto primera exageración del
golf
en segundo lugar dice mire la segunda
causa de constitucionalidad de este
decreto es que no se superó el juicio de
necesidad del estado de emergencia que
significa es que la corte constitucional
lo que dice es en colombia había unas
normas que estaban incluidas en el
código de comercio y en el código sin
ellas regulaban esta materia que ya
regulaba en los contratos de
arrendamiento y que prevén las
consecuencias para el incumplimiento y
quedan las opciones para que las partes
se pongan de acuerdo usted no tenía que
darle a una de las partes una opción un
beneficio de terminar unilateralmente el
contrato en cualquier momento hasta el
31 de agosto porque eso lo lo que hacía
era beneficiar
subjetivamente a una de las partes y ese
decreto no era necesario las partes eran
capaces tenían las herramientas legales
para solucionar sus diferencias en
cuanto al contrato de arrendamiento por
lo tanto el juicio de necesidad llevado
a cabo por la corte constitucional fue
desfavorable en conclusión la corte
vuelve y reitera no era necesario ese
decreto 797
en tercer lugar dije mire como tercera
causa al inconstitucionalidad no se
cumplió con el juicio de no
contradicción que significa es pues que
de existir unas normas en el código de
comercio y en el código civil que de ahí
se derivan todos los contratos
comerciales en colombia especialmente el
código de comercio lo que dice la corte
es
usted te animás pidiendo un decreto que
contradice o contradecía porque ya
perdió vigencia se ha expedido un
decreto que contradecía el código de
comercio
usted no podía expedir una norma en
contradicción del código de comercio
usted no podía ir en contra de en contra
de esa ley y por lo tanto el juicio de
no contradicción no se cumplió y la
corte constitucional dice tercera causal
para declarar la inconstitucionalidad de
cerca y la cuarta dice que la autonomía
de la voluntad que es bajo en la cual
celebramos los contratos la mayoría de
contratos en colombia
yo manifiesto mi voluntad y por eso
firmó un contrato porque estoy aceptando
las condiciones contractuales que en ese
documento se escriben
de la corte de constitucional dice miren
esa autonomía de la voluntad solamente
podría afectarse en una situación
objetiva de asimetría es decir si la
norma objetivamente si el código del
comercio objetivamente favorecía al
arrendador en perjuicio del arrendatario
pero la corte constitucional termina en
la conclusión de que eso no pasaba que
el código de comercio los ponía a los
dos en las mismas condiciones era una
relación objetiva de igualdad que tanto
el arrendador como el arrendatario
tenían la posibilidad de intervenir el
contrato arrendamiento y que no era
necesaria la intervención del gobierno
porque entiende la corte que no había
una simetría es decir la situación no
favorecía a la realidad al arrendador en
perjuicio del arrendatario la corte
termina sustentando que el cubil 19
existe tanto para el arrendador como
para la relatar y existe para ambos y
por lo tanto la situación no era
perjudicial sólo para uno es la
situación era perjudicial para los dos y
ahí entonces pues
la corte en esos dos aspectos termina
enfatizando que se debe aplicar el
código de comercio que se debe aplicar
el código civil sin embargo nos aclaran
y esa sé que van a ser muchas de las
preguntas de este conversatorio con
ustedes y es
si esa sentencia de la corte de la
semana pasada
tiene efectos retroactivos es decir
aplica a contratos terminados bajo el
decreto 797 antes del 31 de agosto y la
sentencia terminada haciendo la claridad
de que su efecto es hacia el futuro es
decir de la semana pasada en adelante
más no tiene un efecto retroactivo es
decir no tiene un efecto de presente
hacia el pasado por lo tanto todos los
contratos que se habían terminado bajo
el decreto 797 se quedarían terminados
se quedan terminados
nosotros tenemos conocido en la última
semana de ciertos propietarios o incluso
de ciertos arrendatarios que han llamado
al propietario decirle oiga ya con esta
sentencia de la corte usted tiene que
volver al local usted tiene que volver a
abrir el restaurante que tenía usted
tiene que volver a abrir el gimnasio que
tenía
o arrendatarios que incluso han llamado
al arrendador a decirle yo debo volver
al local
yo lo estoy
[Música]
cuando para creer sin embargo es muy
importante aclarar que las condiciones
de esos contratos terminaron esos
contratos cesaron definitivamente sus
efectos y por la sentencia de la corte
no revive es decir no vuelven a tener
una vigencia de esos contratos de
arrendamiento en conclusión
esta sentencia de la corte llega tarde
ya cuando la vigencia del decreto había
terminado las sentencias del 17 de
septiembre pero el decreto había
terminado el 31 de agosto entonces llega
tarde viene incluso es enredar un poco
más la situación la gente no entiende
muy bien que aplica si la sentencia o el
decreto 2 o el decreto 1 y esto ha
generado una polémica terrible en todo
el país y ahí entonces viene la
situación actual de los contratos de
arrendamientos en esta primera etapa
entonces vimos como los contratos de
arrendamiento atravesaron una
circunstancia muy anormal en los últimos
seis meses pero que esa circunstancia
normal deriva en unas condiciones nuevas
de los contratos y entonces pues le doy
la la palabra a maría camila maya
para que abordemos el presente y futuro
de los contratos de arrendamiento en
relación al alcohol 19
y bueno antes que nada bueno voy a tomar
el control de la presentación
creo que acá está
está proyectada
me confirmó es por pago
sí ya hablaremos
un momento bueno como les venía diciendo
one eastern todos estos decretos que
fueron expedidos digamos de manera
provisional y excepcional por parte del
gobierno nacional ya perdieron vigencia
entonces quedamos en un escenario neutro
donde la pregunta de todas las personas
es que norman y aplica y que hago de
aquí en adelante con mis contratos de
arrendamiento teniendo en cuenta que la
situación no se ha normalizado digamos
el coronavirus y sus implicaciones y
consecuencias económicas en general
sobre todas las relaciones entre las
personas pues siguen generando efectos
antes de responderle a estas preguntas a
estas preguntas y yo quisiera hacer un
breve contexto teniendo en cuenta que
partimos de la base que el derecho surge
para regular realidades y la realidad
que estamos viviendo
es poco convencional claramente es poco
convencional pero seguimos teniendo un
marco normativo general que ya vamos a
ver que es el que resulta aplicable a
las condiciones
entonces por una parte él es presente
pues una serie de datos que fueron
tomados del diario la repubblica estos
datos nos permiten ver el comportamiento
del mercado de los contratos de
arrendamiento pues en diferentes meses y
los traigo a colación por dos razones en
primer lugar no los los arrendatarios
no pueden excusarse en la ocurrencia del
coronavirus y digamos de dificultad
económica particular para abstenerse de
dar cumplimiento a sus obligaciones
adquiridas en el marco en este caso de
un contrato de arrendamiento dentro de
esas obligaciones claro está el pago el
can
entonces como premisa número uno nada
obsta o no existe una norma que autorice
el no pago del canon de arrendamiento
cierto
y como más adelante lo veremos no está
no está bien justificable en la
existencia de una fuerza mayor
digamos asumido argumentada por la parte
incumplida justamente para de manera
unilateral
incumplir con sus obligaciones y mucho
menos para alegar la terminación de un
contrato pues de manera unilateral como
ya lo vamos a ver entonces por un lado
las normas en este momento regulan la
situación digamos impiden la
arbitrariedad por parte de los
arrendatarios que se encuentran en
dificultad una imposibilidad del pago
del canon y por otro lado los
arrendadores si tienen que tener en
cuenta esta realidad
digamos económica y realidad del país
frente al mercado del mundo inmobiliario
entonces por un lado existen diferentes
datos pero se habla que los
arrendamientos de los locales
comerciales se mueven o giran alrededor
de entre 25 billones de pesos y 27
billones de pesos anuales mientras que
los contratos de arrendamiento de
locales comerciales pueden estar
oscilando entre el 27 billones de pesos
anuales y los 28 billones de pesos
anuales esto entra nos da una cifra
bastante significativa de lo que implica
el mundo inmobiliario los hizo y su
impacto sobre la economía colombiana
adicional pues a esto se puede
evidenciar como una de las cifras nos
indica que el 49 por ciento de los
arrendatarios de espacios comerciales no
pagó el canon de arrendamiento en el mes
de abril
esta cifra no solamente se presenta para
el mes de abril sino que se repite
digamos a lo largo de varios meses
por ejemplo
según datos de fasecolda cierto que es
la agremiación pues que reúne las
aseguradoras nos indican que entre los
meses de marzo y julio se pagaron 183
mil millones de pesos de las pólizas que
amparaban los contratos de arrendamiento
esto quiere decir que efectivamente el
incumplimiento es bastante significativo
pues frente a los arrendatarios
simplemente al impago de los jardines
adicionalmente nos muestran un aumento
de los impagos que en el mes de abril
aumentaron 590 por ciento y para el mes
de mayo 475 por ciento esto de entrada
nos deja de evidenciar que estamos ante
una situación digamos sin precedentes y
que implica una por lo menos un
comportamiento excepcional y especial de
cara a las partes
traigo pues como un breve resumen de las
coberturas de los seguros pues que han
hecho las entidades asegurar aseguradora
solidaria sur a equidad seguros bolívar
pues que son como algunas de las
aseguradoras más representativas en el
mercado
quienes sentaron una posición clara y es
en principio las aseguradoras van a
honrar sus compromisos y el seguro sobre
sus redes pero se van a analizar caso a
caso y si efectivamente se trata de la
ocurrencia del riesgo asegurado o se
trata simplemente
digamos del arbitrio del arrendatario
que se aprovecha de la situación
particular para proceder al impago
y finalmente quiero resaltar un
argumento que me pareció bastante
bastante relevante y fue el dado por
federico estrada actual gerente de la
lonja de medellín y antioquia quien nos
hablaba de posibles cifras o términos
para la reactivación y normalización del
digamos del mundo inmobiliario y de los
arrendamientos entre esas islas nos
hablaba de la de la normalización del
mercado digamos de arrendamiento de
vivienda de 6 a 8 meses frente al tema
de las oficinas nos hablaba alrededor de
8 meses para la normalización de los
arrendamientos mientras que para
digamos los locales comerciales
estábamos hablando entre 11 y 12 meses
puede ser hasta un año el tiempo que
tome normalizar el mercado y todo este
contexto digamos lo hago y lo traigo a
colación por una idea fundamental y es
que claro está que no se puede incumplir
un contrato de arrendamiento de manera
unilateral y anne para hacer la
dificultad de pago de la obligación para
abstenerse para el canon de
arrendamiento pero los arrendadores
también tienen que tener presente que no
estamos ante una situación donde el
cumplimiento de la obligación
digamos sea fácil ocurran en situaciones
normales y adicionalmente que los demás
potenciales arrendadores de su inmueble
está siendo sometido a la explotación
económica también se encuentran
probablemente existe una alta
posibilidad de que se encuentra en
dificultades económicas
digamos su inmueble no vaya a ser
explotado en las condiciones normales o
con la rentabilidad esperada
y esto pues para mostrarles o exponerles
cuáles son las posibles soluciones o
formas de tratar un contrato de
arrendamiento de cara a la novia
entonces actualmente las normas que
están vigentes son las normas generales
en materia de contratos que podemos
evidenciar en el código civil o en el
código de comercio códigos y si nos
presenta dos alternativas la primera
alternativa sería la había asumida por
los artículos 1600 2.603 que nos hablan
de la de la autonomía de la voluntad
privada de la buena fe contractual y ya
les voy a desarrollar pues de qué se
tratan estas dos figuras mientras que
los artículos 64 y 1616 nos hablan de la
figura de la fuerza mayor
y el incumplimiento inimputable por su
parte el código de comercio también nos
plantea como dos alternativas o
tratamientos por una parte en el
artículo 44 y 1864 nos habla de la
preferencia de las estipulaciones
contractuales y de la definición del
contrato y el artículo 868 nos trae la
llamada teoría de la imprevisión
en principio aplicables a las
situaciones que estamos viviendo en este
caso amor abrí contrato de arrendamiento
pero como lo mencioné inicialmente son
aplicables a todo tipo de contratos
bueno de cara al código civil el
artículo 1602 establece que los
contratos son ley para las partes y eso
implica que todo contrato legalmente ese
celebrado debe ser cumplido y se refuta
válido mientras que el artículo mil 603
no habla de la buena fe contractual esto
quiere decir que hay un principio que se
requiere de la ejecución del contrato
digamos siguiendo la buena fe la
igualdad la equidad todos estos son
conceptos que han sido desarrollados
dentro del contexto de la buena fe
contractual
por su parte el código de comercio y
aquí voy a unificar pues como las dos
las dos posiciones el código de comercio
nos trae el artículo 4 donde nos habla
de la preferencia de las estipulaciones
contractuales y el artículo de 864 donde
se define el contrato finalmente el
contrato es un acuerdo de dos o más
partes para constituir regular o
extinguir entre ellos obligaciones está
primera alternativa para regular cierto
la aplicación en la actualidad de los
contratos de arrendamiento es
fundamental sigamos el código civil y el
código de comercio nos hablan en el
fondo de el acuerdo entre las partes de
la autonomía de la voluntad privada es
una figura que ha sido también
desarrollada por la jurisprudencia como
una facultad que tienen las personas
para disponer de sus derechos y
obligaciones
digamos que la autonomía de la voluntad
privada por regla general únicamente va
a estar limitado por aquellas normas que
expresamente indiquen que no se puede
pactar en contra de ellos en el marco
del contrato de arrendamiento no nos
encontramos
precisamente frente a esta figura
teniendo en cuenta que salvo por el caso
de los arrendamientos de previstos o
regulados por la ley de vivienda urbana
en principio y por iu por ciertas
condiciones específicas de la ley de
vivienda urbana como el valor del canon
de arrendamiento todo lo demás puede ser
objeto de regulación o disposición por
las partes ahora esta primera
alternativa queremos resaltar la como
l’aquila alternativa reina para dar
manejo a los contratos de arrendamiento
en la actualidad si existe un contrato
que haya sido válidamente celebrado y
esté generando efectos las partes pueden
modificar los derechos y obligaciones
adquiridos en este contrato mediante un
otrosí con esteban ya les manifestó que
el otro si se trata de un acuerdo donde
se prorroga se modifica
tienen las obligaciones de acuerdo a la
a la necesidad cierto ya la voluntad de
las partes qué tipo de fórmulas de
arreglo podríamos proponerles y
resultarían bastante convenientes en
esta esfera o en esta nueva normalidad
post aislamiento obligatorio preventivo
por ejemplo la periodicidad del pago del
canon de arrendamiento no existe una
norma que establezca clic canon de
arrendamiento se debe pagar de manera
mensual se habla en general de
periodicidad y este canon de ‘run run’
de arrendamiento podría pactarse de
manera bimensual de manera trimestral de
manera semestral o en fin pues de la
forma como lo consideren las partes
involucradas en un contrato de
arrendamiento esto puede ser bastante me
siente bastante beneficioso teniendo en
cuenta que esperamos que los próximos
seis metros por ejemplo todas las
actividades económicas que eran
desarrolladas sobre un inmueble pues se
reactiven siempre de cierta manera
recuperen su solvencia su liquidez
económica
esta fórmula permitiría que al cabo de
un tiempo cuando ese arrendatario que
sea que ha tenido dificultades ante el
pago del canon de arrendamiento y
recupere su flujo de caja o su liquidez
cumpla con la obligación no de manera
atrasada digamos sino al momento en que
sea exigible está la obligación en este
caso sería un pago por ejemplo semestral
adicionalmente podría articularse el
pago de un canon o precio determinable
correrían mirar los contratos de
arrendamiento establecen unas sumas
fijas para efectos del pago por parte
del arrendatario sin embargo en materia
de derechos las obligaciones pueden ser
determinadas como las sumas fijas o
determinables es decir que establezca
una fórmula que permita al momento del
pago establecer el valor de vido por
parte del arrendatario al arrendador
como canon de arrendamiento entonces por
ejemplo una fórmula bastante interesante
y ampliamente utilizada en contratos
como la concesión de espacios es
un porcentaje sobre las ventas brutas o
sobre la utilidad dependiendo de la
voluntad de las partes
como como pago del canon esto implicaría
en la medida en que se vaya reactivando
la economía y en las cantidades
económicas resulten provechosas y se
normalicen pues también se va a ir
normalizando el valor o el monto total
del canon de arrendamiento
adicionalmente el canon de arrendamiento
la norma prevé que también podría
pagarse en especie digamos que esta
estaba una especie resulta poco
atractivo pues o depende de la actividad
económica desarrollado por el
arrendatario porque finalmente el
arrendador podría no llegar a
interesarle en la especie que le pueda
ofrecer pues el arrendatario pero es una
alternativa por poner un ejemplo si en
un inmueble se desarrolla una actividad
económica de prestación de servicios y
eventualmente el arrendador considera
el acceso a sus servicios podría
interesar y podría representar una parte
del pago del canon de arrendamiento ese
es un acuerdo perfectamente viable entre
las partes que pueden modificar el
contrato de arrendamiento y se puede
bajar pues vía otros y finalmente pues
está una digamos una opción que ha sido
bastante discutida y es la cocina la
condonación de los jalones causados
ciertos arrendadores han evidenciado
como sus arrendatarios se encuentran en
dificultad y al borde del cierre o en la
terminación de vinculadas la actividad
económica y esto ha llevado a que no
simplemente replante en fórmulas de pago
no se determine en la fecha exigibilidad
de la deuda o de las publicaciones ya
causadas sino a la condonación las
condonaciones propiamente como la
terminación o implica perdonar la
obligación ya causada
también se puede hablar de una novación
por cambio de deudor no siempre que se
cambia el temblor existe una novación
del contrato en ocasiones se cambia el
deudor por una sesión de contrato pero
el arrendatario inicial podría continuar
ligado a la obligación del amor de
manera solidaria
mientras que en la novación hay
verdaderamente una liberación del
arrendatario inicial esto podría ocurrir
en un caso por ejemplo que un
arrendatario decía que no puede
continuar con el contrato de
arrendamiento y con la que con el uso de
un inmueble determinado pero por ejemplo
que tenga un tercero que está interesado
en continuar por tomar el inmueble para
su explotación económica en ese caso
podría plantear al arrendador una
novación del contrato de arrendamiento
y por cambio de deudor claro está
y otras opciones de la autorización del
subarriendo nos podemos encontrar en
ocasiones con inmuebles donde el canon
es un canon alto o simplemente se
dificulta al arrendatario su pago
pero está prohibida el subarriendo
imaginémonos por ejemplo un restaurante
bastante grande que no requiere de su
ocupación total en este periodo de
reactivación económica podría pensarse
incluso en la posibilidad de permitirle
o avalar su arriendo de este espacio
específico del inmueble de forma que ya
hay canon y los deudores
no sean únicamente uno cierto sino que
se tengan dos fuentes de ingresos o dos
posibles deudores para el pago del canon
como segunda alternativa y acá quiero
ser bastante enfática tenemos la figura
de la fuerza mayor que está consagrada
en el artículo 64 del código civil es
una de las frases más comunes y más
escuchadas durante todo el periodo y
coronavirus es yo no tengo que cumplir
porque esto constituye fuerza mayor y
ahí quiero
ser reiterativa con dos con dos asuntos
principales número uno la fuerza mayor
tiene que ser declarada por vía judicial
no por la mera afirmación de encontrarse
en una situación de fuerza mayor
efectivamente se constituye y se generan
las consecuencias de haberla acreditado
y número dos la fuerza mayor no subsana
digamos el incumplimiento cuando hay
fuerza mayor efectivamente hay
incumplimiento el tema es que el
incumplimiento de la obligación no sería
imputable a kim de la obligación
sería imputable precisamente al evento
que constituye una fuerza mayor eso qué
significa como no le es imputable el
deudor de la obligación esa persona no
responde por los perjuicios y en algunas
ocasiones no va a deber la obligación y
acá me quiero detener en el contrato de
arrendamiento la obligación digamos
principal es el
hago es por un lado el uso y la
explotación del bien inmueble y dar la
obligación principal en carga del
arrendador en casa del arrendatario la
obligación principal es el pago del
canon de arrendamiento el pago del canon
de arrendamiento por regla general se
hace en dinero y el dinero es un género
no es un cuerpo cierto es lo que
significa que al ser un género el dinero
no perece entonces en ninguna ocasión se
va a poder hablar de la imposibilidad
absoluta del cumplimiento o pago del
canon de arrendamiento en dinero para
efectos de terminar el contrato cuando
es volviendo a la fuerza mayor
se tiene que acreditar ante un juez el
cumplimiento de tres elementos en primer
lugar que el evento ocurrido es
irresistible a la parte que lo sufre en
segundo lugar el evento ocurrido es
imprevisible para la parte que lo sufre
es siempre de visibilidad y está dado
porque el evento sea además de poco
probable sorpresivo y que esta situación
sea externa da a la esfera de control
digamos del deudor incumplido que sea
externo no implica que no haya sido
generada por el mismo por sus empleados
por sus dependientes todo lo demás
entonces en principio se ha pensado que
la ocurrencia el coronavirus o el
impedimento del desarrollo de ciertas
actividades económicas como consecuencia
de los decretos expedidos por el
gobierno nacional
el ayuntamiento preventivo obligatorio y
todo lo demás pues efectivamente
constituían una fuerza mayor que podía
acreditarse frente a un juez sin embargo
esto no es del todo cierto porque para
que un hecho sea considerado
irresistible e impredecible este hecho
debía ser insuperable con cualquier tipo
de medidas para la persona que lo sufre
y es ahí donde el gobierno nacional en
varias ocasiones ha hablado de por poner
un ejemplo tenemos un restaurante para
esta persona efectivamente es
insuperable el desarrollo de su
actividad económica o la puede realizar
por ejemplo por la vida de los
domicilios y es ahí donde vemos que la
fuerza mayor empieza a ser bastante
difícil de probar en un proceso judicial
que implicaría probar la fuerza mayor en
un proceso judicial cuando sea se debe
por parte del arrendatario el pago del
canon de arrendamiento
y ya se cumplió el plazo en el cual se
debía pagar fuera exigible es
arrendatario que debe el canon se
encuentra en mora y que implica esto que
enamora le permite al arrendador a 15 le
debe que acuda ante un juez para exigir
o bien el cumplimiento de la obligación
o la terminación del contrato de
arrendamiento por incumplimiento si lo
que decide el arrendador es la exigencia
de la obligación en este caso el
arrendatario que quisiera alegar una
causa extraña lo que va a hacer es
llevar a que el juez suspenda el
cumplimiento de la obligación de pagar
el canon de arrendamiento hasta que el
evento se configuró la causa extraña
cese y porque esto es así porque como se
nos explicaba hace un momento
en la obligación de pagar el canon de
arrendamiento por regla general se hacen
dinero y como el dinero no perece no
existe imposibilidad absoluta de
cumplido entonces lo que el juez decidió
tramita es usted señor deudor
arrendatario y no se preocupen esperemos
a que cese el evento que dio fuerza de
fuerza mayor que imposibilitó su
cumplimiento y en el momento en que se
dé entonces en usted va a poder proceder
a pagar su obligación es decir siempre
va a haber dinero en el mercado
entonces en el escenario donde lo que se
demanda es el cumplimiento de la
obligación ampararse en la fuerza mayor
por haber incumplido no termina
solucionando el problema simplemente
suspende la obligación hasta el momento
en que se puede dar cumplimiento ahora
el segundo escenario donde un arrendador
lo que solicite es la terminación del
contrato por incumplimiento cuál es el
efecto de alegar o acreditar una fuerza
mayor por parte del arrendatario que
debía elcano en ese en ese evento
puntual el efecto es que si bien se
termina el contrato de arrendamiento por
haberse dado el incumplimiento con
ocasión de una fuerza mayor no hay lugar
al pago de perjuicios ni de penalidades
por parte del arrendatario incumplido
digamos
este sería el escenario la fuerza mayor
y se reitera en términos tan teóricos
con la finalidad de que se entienda con
que comúnmente hablar de fuerza mayor no
implica necesariamente que el deudor el
arrendatario en este caso
tiene la posibilidad de eximirse o
exonerarse de manera definitiva del
cumplimiento como ya lo vimos en este
escenario es bastante difícil de
materializar en la realidad
este articulo 1616 desde el que consagra
como les hablaba hace un momento la
inexistencia o la cancelación digamos de
la obligación de pagar perjuicios en el
caso en que se acredite en una fuerza
mayor por parte de él
y acreedor en el deudor incumplido
ahora vamos a mirar o vamos a analizar
la segunda alternativa que nos ofrece ya
no el código de civil sino el código de
comercio y es la llamada teoría a la
imprevisión digamos que esta figura
puede resultar más conveniente de cara a
la realidad actual de los contratos de
arrendamiento y su dificultad de
cumplimiento sin embargo es muy
importante tener presente que ésta
también debe ser discutida en sede
judicial es decir ante un juez
el artículo 868 del código de comercio
nos dice que cuando ocurran
circunstancias extraordinarias
imprevistas o imprevisibles posteriores
a la celebración de un contrato de
ejecución sucesiva periódica o diferida
que alteren o agravan la prestación del
futuro cumplimiento a cargo de una de
las partes en grado tal que les resulte
excesivamente generosa podrá staples
revisión entonces bajo el marco de la
teoría de la imprevisión que es lo que
ocurre se levanten webs
el contrato y se le pone de presente la
dificultad para cumplir con la excepción
la velocidad para cumplir con una
obligación y se le pide la revisión del
contrato ahora que se tiene que
acreditar primero que todo la ocurrencia
de circunstancias extraordinarias en ese
escenario
entonces y con los datos y las cifras
que hemos visto del comportamiento del
mercado una persona mirando cada patrón
particular podría llegar acredita que el
coronavirus y la restricción para el
desarrollo de su actividad económica
especifica si constituye una
circunstancia extraordinaria
por otro lado el contrato de
arrendamiento si es un contrato de
ejecución sucesiva
es decir permanentemente se está
disfrutando y se está utilizando el
inmueble y permanentemente se está
pagando la contraprestación que se
dictaron de arrendamiento
digamos que esto resulta excesivamente
onerosa implica que la obligación
inicialmente pactada
se halla
se haya vuelto insostenible para la
parte que la debe sin embargo esto es
excesivamente onerosa y digamos la
problemática radicaría en el tema
probatorio antón webs la palabra
excesivamente onerosa es una palabra
bastante amplia y su alcance o su
significado ha sido desarrollado en sede
judicial
si uno logrará demostrar el exigente la
existencia de efectivamente un
desequilibrio contractual que permita la
aplicación de la teoría de la
imprevisión de karam west que es lo que
podría hacer el juez después podría o
modificar las obligaciones del contrato
buscando reestablecer o restaurar el
equilibrio contractual suspender las
obligaciones del contrato y para efectos
de dar cumplimiento a ellas cuando la
circunstancia extraordinaria cese sus
defectos o en caso de que se analice y
se considere que es imposible
restablecer el equilibrio contractual
podría determinar la terminal podría
determinar o decidir la terminación del
contrato de rendimientos
entonces como se ve tampoco resulta tan
fácil sustentar la teoría de la
imprevisión en sede judicial además de
las implicaciones de un proceso los
costos asociados los honorarios de los
abogados y sobre todo el tiempo
frente a la teoría de la imprevisión se
quiere resaltar también pues que para
poder alegar la xi se requiere que
exista un contrato celebrado que esté
vigente que sea legalmente válido es
decir que no tenga ninguna de las
causales de nulidad y que este contrato
sea ejecución periódica o sucesiva por
esto es que aplica a los contratos de
arrendamiento
antes de detenerme digamos retomar los
temas que hasta el momento se han
expuesto quisiera hacer una salvedad es
que las normas que sean que se han
expuesto son normas que aplican en
términos generales a todos los contratos
entonces en este caso las mismas
aplicadas a los contratos de
arrendamiento pero eventualmente también
podrían ajustarse a otros tipos de
contratos que no habían sido amparados
por ninguna de las disposiciones
expedidas excepcionalmente por el
gobierno nacional para enfrentar
indicamos todo este tema el coronavirus
entonces este tipo de contactos pueden
ser los dicen cooperación o cooperativos
pueden ser los contratos de concesión de
espacios por poner un ejemplo
bueno finalmente me permite exponer y se
hizo tanto énfasis en el tema de la
autonomía de la voluntad privada porque
como se ve las alternativas de solución
o de manejo de los contratos de
arrendamientos de cara al 19 por la vía
judicial se alegan una fuerza mayor o
sea alegan una teoría de la imprevisión
no resulta ni tan rápida ni tan expedita
ni es una solución que pueda resultar
efectiva para los intereses económicos
de todas las partes involucradas en un
contrato de arrendamiento y es aquí
donde surgen varias preguntas y varios
interrogantes por ejemplo
qué pasa cuando estamos frente a un
arrendatario que definitivamente va a
cesar su actividad la actividad que
desarrollaba en el inmueble manera
definitiva sea porque su empresa quebró
sea porque se le hace imposible tener
una vivienda propia por ejemplo en el
caso del arrendamiento de vivienda y en
ese caso se va a ir a vivir con un
familiar
qué pasa en esos casos vale la pena o es
conveniente en términos económicos para
un arrendador obligar y mantener el
vínculo jurídico de cara hacia
arrendatario o sería posible pensar en
liberarlo llegar a fórmulas de arreglo
donde los intereses económicos del
arrendador no se vean totalmente en
contrariados o juzgados
qué pasa por ejemplo si por el contrario
el arrendatario si desea continuar
ocupando el inmueble pero por su
dificultad y por la escases de flujo de
caja la actividad económica o sus
finanzas personales apenas subsisten
pero desea continuar
utilizando el inmueble en este caso
podría pensarse en un arrendador que en
lugar de acudir al mercado que está en
condiciones
de exceso de oferta frente a la demanda
de inmuebles en arrendamiento pues es
preferible sostener el vínculo jurídico
con un arrendatario que le ofrezca
alternativas para para el
restablecimiento del equilibrio
contractual entonces ahí donde podría
pensado en la condonación de algunos
cánones en estipular cánones sobre un
porcentaje del canon original y todo
esto todos estos acuerdos se realizan o
tienen sustento ya no en normas que
excepcionalmente fueron expedidas por el
gobierno nacional sino que tendrían su
sustento y su fundamento en la autonomía
de la voluntad privada
en las normas que editaron del código de
comercio y el código civil donde el
contrato y leigh para las partes donde
el contrato tiene lo estipulado por las
partes dentro de un contrato tiene
prevalencia preferencia sobre las leyes
que nos dan de orden público y sobre la
costumbre en materia mercantil donde se
aplica el principio de buena fe
contractual
y sobre todo donde las partes
pues tiene la facultad máxima de
disponer de sus derechos y obligaciones
en este escenario pues creo que
expusimos todos los puntos para el
manejo y tratamiento a los contratos de
arrendamiento
podríamos pasar pues al tema de la
resolución de inquietudes
claro que sí muchísimas gracias juan
esteban y me la caminas y tenemos varias
preguntas en nuestro buzón y aquí en el
chat de preguntas y respuestas la
primera pregunta nos dicen buenos días
tengo un caso especial para ver quién me
podría colaborar en el cual después de
que el gobierno declarara la pandemia la
concesión del aeropuerto me hizo una
entrega ficticia de un local comercial
como restaurante
para dejar seguir pagando los acuerdos
pactados el cual lo hicieron
literalmente con quien profesional puedo
tratar este tema
marcela yo tengo una duda en cuanto a
esa encuentras de inquietud cuando la
persona dice me entregaron no logró
identificar si si era arrendador o
arrendatario cuando menciona el
aeropuerto me imagino que era la renta
tal
el propietario del local me imagino que
era del aeropuerto
obviamente lo primero que quiere decir
es que el decreto 579 que fue el primero
de la historia establece que las
entregas de inmuebles quedaban
suspendidas hasta el 30 de junio
entonces la primera recomendación que yo
le daría a esta persona que nos hace la
pregunta es que revise la fecha en que
supuestamente le entregaron el local eso
lo primero que de reis
y lo segundo es que cuando dice que la
entrega es ficticia eso quiere decir que
él no firmó un acta entrega es decir él
no fue hasta el aeropuerto decirles
miren aquí vengo a que me entreguen el
local y le entregaron unas llamas sino
que simplemente aparece aparece una
entrega en un acta donde donde no
comparece y está claro que para ser
recibo efectivo de un inmueble se debe
hacer el acta de entrega o entrar en
posesión entonces pues ahí la
recomendación sería hasta no solucionar
el tema de la fecha del inicio de el
contrato de arrendamiento pues no
recibir materialmente local
ni abrir el restaurante o abrir
cualquier tienda en el aeropuerto hasta
no definir claramente a partir de cuándo
a partir de qué fecha
empieza a surtir efectos ese contrato
porque adicionalmente eso lo que genera
la obligación de pago y entonces cuando
el aeropuerto le diga mire usted ya
recibió a partir de ahí tiene que
pagarme el canon de arrendamiento pues
entonces
tiene que saber que si firma un acta de
recibo de local pues va a tener que
empezar a pagar entonces lo más
importante la recomendación para la
persona que hace esa pregunta es uno si
la entrega ficticia fue antes del 30 de
junio es entrega ficticia no aplica y si
es posterior al 30 de junio él debe
verificar si firmó el acto o si asistió
al aeropuerto y presencialmente recibió
el local
si es así empezó a correr la obligación
del pago del cam si eso no ha ocurrido
la obligación del pago del canon todavía
no ha empezado a surtir efectos y ahí yo
creo que puede haber una herramienta
para esta persona en su defensa a quien
debe acudir obviamente a un abogado
obviamente a un abogado ese tipo de
casos sin duda ya se salen del control
del comerciante y esto es una
recomendación para todos los que están
conectados pero muchas veces del
comerciante trata de arreglar el
problema son
desafortunadamente lo termina enredando
más lo terminará entrenando aún más
entonces en estos casos lo mejor es
acercarse a un abogado
ojalá especialista en derecho
inmobiliario
en la especialidad que atiende los
contratos de arrendamiento y exponerle
el caso y decirle oiga acompáñeme
acompáñeme al recibo formal del local
y creo que es la persona indicada para
para asesorar a este comerciante que nos
está haciendo esta esta pregunta
cuando se mira prendía frente a este
comerciante yo quisiera agregarle algo y
es que tenga en cuenta que en el momento
en que dice que se le hizo la entrega
material y el arrendatario decidió dejar
de pagar el canon de arrendamiento
no estaba autorizada la terminación
unilateral del contrato como hablábamos
en ningún caso un deudor puede prever o
dejar de cumplir o terminar un contrato
de manera unilateral salvo aquellos que
lograron estar amparados por el decreto
797 de 2020
porque si el escenario al revés donde
supongamos que ya tenía el local y ahí
él tenía un restaurante ahí en el
aeropuerto y que quería era devolver el
local
él tenía que acogerse al decreto 790 y
si no lo hizo antes del 30 de agosto ya
no lo va a poder hacer eso es muy
importante también
marcela aclararle a todos y es que el
contrato 797 ya terminó es decir si
alguien tiene en este momento un
restaurante un gimnasio
o cualquier tipo de inmuebles que están
en la lista que el gobierno
público ya no pueden terminar el
contrato de renovación en este momento
ya no se pueden acoger a ese decreto
porque también ha habido casos en las
últimas semanas de gente que dice oiga
yo no había visto este decreto yo quiero
devolver el local pero pero ya es muy
tarde ya ya no pueden devolver el local
ya tienen que buscar por alguna de las
opciones que maría came la lesión sea
por la teoría de la imprevisión sea por
la fuerza mayor por alguna de esas de
esas teorías que sin duda es un poco más
difícil de demostrar entendería por lo
que nos comenta señora del mercader es
el arrendador una persona que estaba con
el contrato les entregó el comer en el
local comercial y celosa
lógicamente el local comercial nosotros
nos opusimos a recibirlos y ellos
suspendieron sus obligaciones han habido
incumplimiento con tal como lo dijo
maría camila lo o incluso lo resaltó y
ojalá él me pueda anotar estudies el en
ningún momento el gobierno permitió que
el arrendatario dejara de pagar sin
razón ni motivo
y aclaro firmemente que si el
arrendatario dejaba de pagar había
incumplimiento es decir en el caso que
el menos está poniendo hay un
incumplimiento del arrendatario el
arrendatario exceso en el pago del canon
e incumplió el contrato
perfecto vamos a continuar con la otra
pregunta que nos hace en inmobiliaria
román buenos días la inquietud que
tenemos es cómo se va a manejar el caso
de los contratos de arrendamiento que
terminaron con base en el decreto 797 de
2020 que a fecha de hoy declaró
inexequible la corte constitucional y
por lo cual propietarios están haciendo
exigencias a las inmobiliarias
muy buena pregunta lo primero que hay
que decir en cuanto a esa pregunta la
primera y la primera respuesta es que el
efecto del decreto 7 de la sentencia de
la corte constitucional no es
retroactivo es decir los contratos que
terminaron bajo el decreto 797
terminaron no es que vuelvan a revivir
por culpa de la corte no no la corte
incluso termina aclarando
esto tiene efectos hacia el futuro pero
no hacia el pasado y los contratos que
ya habían terminado
efectivamente terminan
lo segundo entonces es que el
propietario no podría venir a la agencia
a reclamar nada porque si el propietario
viene a la agencia dice oiga ahí la
corte declaró inexequible este decreto
llamé al chileno y tiene que volver al
local lo que le va a decir la agencia es
el contrato terminó el contrato terminó
y si el propietario llama a exigir que
le sigan pagando el canon ya que la
corte dijo ese decreto no debió haber
ocurrido lo que la agencia le debe
contestar formalmente y esta es una
recomendación que siempre le damos a las
agencias de arrendamiento y más en esta
la respuesta debe ser escrita la
respuesta es el escrito en muchas
ocasiones caen en la informalidad por la
velocidad de responder las inquietudes
por teléfono o incluso hasta por
whatsapp porque ahora ahora está muy de
moda atender los usuarios por whatsapp
pero es muy importante que cuando ya
viene una reclamación de permite pagar
el canon de arrendamiento esa solicitud
la agencia se la responda por escrito en
una comunicación formal firmada por la
persona encargada en la agencia
y finalmente para terminar de responder
esta pregunta es contundente la corte en
decir que los contratos que terminaron
bajo el decreto 797 no generan más
contraprestaciones es decir la agencia
inmobiliaria no tiene la obligación de
de seguir pagando el carro de seguir
pagando de acá si los canales son
anteriores al 30 no agosto esos cánones
si deben ser pagados por la agencia y la
agencia los debe reportar al asegurador
como lo decía maría camila
fasecolda reportados más más de 183 mil
millones de pesos pagados por siniestros
de contratos de arrendamientos pero pero
esa cifra calculamos que puede ser 56
meses mayor en colombia el desastre que
tenemos en los contratos de
arrendamiento por el coronario se gira
sin embargo ya cuando las aseguradoras
dicen 183 mil millones de pesos es
muchísimo muchísimo dinero
por eso las aseguradoras deben reportar
el siniestro y las agencias deben
reportar el siniestro las aseguradores
respecto muchísimas gracias continuemos
entonces que tenemos varias preguntas
todavía sin darle respuesta que aspectos
legales asociados a fuerza mayor o
emergencia sanitaria deberían quedar en
los parágrafos de un contrato de
arrendamiento a partir de octubre de
2020
pregunta tan tan difícil la pregunta es
difícil primero porque esta situación
del coi 19 nos ha enseñado cosas y que a
vivir al día cada día es distinto cada
día trae afanes diferentes
sin embargo es muy común que los
contratos nuevos que se están celebrando
en materia de arrendamientos traigan una
cláusula que permita terminar el
contrato en condiciones especiales por
ejemplo de restricción de la actividad
porque nos han dicho que en algún
momento puede haber un rebrote y
volvemos a una 40 entonces lo que se
está poniendo en esos contratos es que
si hay una nueva orden del gobierno de
una cuarentena ese contrato termina
automáticamente esa sería una primera
recomendación más que de fuerza mayor
pues de voluntad de las partes y es si
nos vuelven a encerrar y toca cerrar el
local pues que se pueda terminar ese
contrato inmediatamente o con un plazo
esa puede ser una recomendación de cara
al arrendatario creo que es el que está
haciendo la pregunta no sé si maría
camila quiera complementar algo más
bueno frente a eso pues yo lo pondría en
términos más jurídicos y es que lo que
se recomienda es incluir dentro de los
contratos condiciones resolutorias
expresas y que es una condición
resolutoria una condición resolutoria es
una de las formas de terminar o
extinguir obligaciones entonces se
pueden establecer dentro de un contrato
una serie de condiciones que son hechos
futuros e inciertos que al momento de
representarse dan lugar a la resolución
del contrato la resolución quiere decir
en para el ave los contratos de
arrendamiento la terminación entonces
por ejemplo hablábamos lo que juan
esteban les propone incluir una
condición que en el caso en que se
impida el desarrollo de la actividad
económica en términos ordinarios por un
periodo superior a 90 días se resolverá
el contrato por poner un ejemplo o en el
caso en que la actividad económica
o el arrendatario acredite perdida sobre
las disminuciones de ingresos en un
porcentaje superior al 70 por ciento se
resuelve el contrato es la serie de
cláusulas se pueden prever o estipular
dentro de un contrato de una manera de
condiciones resolutorias
y muchas casas continuamos con la
siguiente actualmente soy arrendatario
de una bodega pero quiero entregarla
debido al poco flujo y recortes que se
debió realizar en la empresa cómo puedo
actuar en este caso con que normalmente
sustento para no pagar cláusula penal
vuelvo vuelvo a reiterar en cuanto a esa
pregunta a que el decreto 797 ya terminó
es decir el arrendatario de esa bodega
dejó vencer el plazo eso es lo primero y
ahora entonces está en el escenario que
explicaba maría camila y es en el
escenario de lograr demostrar qué
el pago el canon de arrendamiento se
hizo tan difícil se hizo tan complicado
que está afectando o poniendo en riesgo
su negocio sin embargo como lo decía era
también maría camila esa es una
situación primero que debe ser judicial
se debe exponer ante un juez
yo no puedo terminar el contrato
unilateralmente porque inmediatamente le
van a aplicar la cláusula penal
lo segundo es que ese es un proceso
judicial difícil en esos casos la
recomendación que nosotros le hacemos a
los propietarios en este momento
hablando ya el 23 de septiembre es que
se acerquen al propietario y le expongan
la situación y miren que es preferible
que renegociemos o que negociemos una
salida una terminación del contrato pero
que sea consensual que sea el mundo
acuerdo que irse a un proceso judicial
que probablemente dar va a va a durar en
más de un año y donde no es seguro que
el juez diga oiga si usted si demostró
que no puede seguir pagando secano que
ese canon se hizo tan costoso que usted
no puede seguir pagando ese es un
proceso judicial difícil como lo decía
maría y la jurisprudencialmente no hay
muchos casos donde los jueces hayan
admitido ese argumento sin embargo mucha
gente está acudiendo a los jueces por
contratos de arrendamiento los mismos
jueces están diciendo que en este evento
alex ríos de demandas
están llegando ríos de demandas a los
juzgados por contratos de arrendamientos
nosotros algo de una recomendación de
primero trate de llegar a un acuerdo
probablemente acérquese a entidades como
la cámara de comercio que les pueden
ayudar a llegar a un acuerdo en una
conciliación entre las dos partes y ese
sí tiene un efecto más inmediato y
pueden llegar a terminar en igualdad de
condiciones pero pero sin duda ya no se
puede acoger al decreto 797 porque el
decreto ya terminó hacia juan esteban
tanto la cámara de comercio a través de
su frente de conciliación de arbitraje y
también fenalco ofrece este tipo de
asesorías jurídicas donde también
podemos tocar la puerta para que nos
asesoren nos ayuden a llevar de una
mejor manera
toda esta finalización de estos
contratos bueno esos empresarios me
gustaría abrir el micrófono a uno de los
empresarios se llaman césar gutiérrez
tener a mano alzada sin analizar hemos
abierto su micrófono por favor podemos
escucharlo
esperemos que el señor alcides abra su
espacio un micrófono
nancy se lo podemos escuchar
bueno no está realizando tenemos otra
pregunta
a la ciudad magdalena nos dice somos un
restaurante en nuestro caso iniciamos
con la cuarentena un pago desde abril a
junio con una disminución del 30 por
ciento de descuento en el valor del
canon de arrendamiento
ya que inicia permitamos segundos y aún
así se terminó de leer esta pregunta y
luego vamos con usted de un segundo por
favor el descuento del valor del canal
rendimiento ya la agencia nos comunicó
que esos alivios se terminaron y todavía
se nos dificulta poder seguir cancelando
el valor que es muy alto en el arriendo
con el decreto que nos cobija o nos
ampara para poder solicitar apoyo de
seguir con ese mismo porcentaje que se
iniciaron no vieron al inicio ya
comentamos cómo hacerlo esos beneficios
que recibieron muchos arrendatarios
bueno es el caso que nos es que nos
están poniendo del restaurante el
propietario aceptó darles un beneficio
del 30 por ciento por un plazo que en
este caso entiendo que fueron seis meses
los seis meses ya pasaron si la
situación sigue siendo difícil para la
red
y la recomendación es que el
arrendatario se lo comunique al
propietario
antes de iniciar cualquier proceso
policial o empezar a dar vueltas por
toda la ciudad
lo mejor es que llame al propietario o
le envié una carta y le diga mire mi
situación sigue siendo precaria mi
situación sigue siendo difícil en
posibilidad de extender un poco más ese
alivio lo que está claro es que el
propietario no está en la obligación de
extender el propietario puede decir mire
ya le di el alivio por seis meses no le
puedo extender más el alivio en caso en
el cual el arrendatario en este momento
y por eso esta charla decíamos una antes
y un después del cobi 19 porque
terminamos teniendo una situación
distinta ahora hemos pasado por tres
situaciones distintas
una situación en abril y hasta junio
otra es vuestra situación hasta el 31 de
agosto y ahora otra situación hasta
pongamos el 31 de diciembre entonces
como ya pasamos a la tercera etapa en
esa situación ya no le quedaría si el
arrendador no no acepta extender el
alivio no le queda sino la opción de
tratar de demostrar que el canon de
arrendamientos
es muy oneroso se hizo muy costoso y que
un juez le vuelva a fijar revise y
vuelva a fijar el canon de arrendamiento
pero no puede o no puede dejar de pagar
ni puede abandonar el local porque
habría un incumplimiento si hay
incumplimiento inmediatamente le van a
aplicar la penalidad
ahora sí financiera lo escuchamos
gracias buenos días bar zela
esteban maría camila buenos días muchas
gracias y es así yo quiero hacer una una
reflexión como comerciante como
empresario como dirigente gremial
nosotros estamos en una guerra estamos
en una situación extraordinaria nosotros
estamos en una guerra con un o con
un virus que nos enferma y que nos mata
a todos en el mundo luego el problema de
todos en el mundo pero la solución
también es de todos en el mundo
los empresarios en colombia estamos
supremamente mal especialmente el sector
de restaurantes bueno y entonces más
sectores por ejemplo como el como el
turismo y los hoteles y los transportes
y demás
pero pero hay que tener en cuenta que
nosotros como empresarios los
restaurantes pagamos
préstamos bancarios pagamos nóminas
pagamos impuestos pagamos arrendamientos
hagamos proveedores pagamos los sintes
normales del negocio como mercadeo
publicidad seguridad etcétera y la
situación es muy difícil como este es un
problema de todos en la cuestión de los
arrendamientos
se presenta a un problema difícil
algunos arrendadores primero primero que
el problema es que aquí hay un
intermediario n n n entre los
propietarios y los inquilinos los
arrendatarios y un intermediario legal
por supuesto que son las inmobiliarias
casi nunca tenemos acceso a los
arrendadores los arrendatarios a los
dueños reales de los locales entonces ha
sido un poco difícil llegar a esos
arreglos
porque la inmobiliaria pues no tiene esa
capacidad de maniobra de manejo y de
definir totalmente un arreglo entonces
ha sido un poco complicado
pero desde luego es supremamente difícil
ese límite más alto que tenemos de los
empresarios es el pago de los de los
locales y no es justo que digamos una
red un arrendador vea que el gobierno
los cerros los establecimientos
comerciales desde el 18 de marzo
y que llevamos cinco meses y pretende
ese arrendador que le pagamos le pagamos
el 100 por ciento yo creo que que todos
tenemos que poner todos absolutamente
todos aquí no hay una excepción todos
tenemos que poner el arrendador el
propietario el arrendador tiene que
bajarse digamos como el 50 por ciento y
el arrendatario tendrá que subir un
escaloncito y llegar al 50 por ciento y
manejar ese tema y en la medida que
vayamos reactivando nos empezar a subir
por porcentaje en este momento el
gobierno ha abierto el 30 por ciento en
algunas ciudades en otras ha abierto el
50 por ciento y luego nos van a seguir
abriendo abriendo abriendo van a van a
subir los porcentajes y yo creo que
tenía tendremos que llegar a negociar en
esos porcentajes para poder y nunca los
arrendamientos van a volver a hacer lo
mismo
las condiciones del mundo no van a hacer
lo mismo y colombia no es la excepción
entonces la gente no va a volver como
antes seguramente a los establecimientos
las economías hasta las economías
familiares y las economías empresariales
habrá que que no voy a acomodar las
entonces esos lo tienen que tener en
cuenta los propietarios para poder
colaborar y poder normalizar la economía
o sea todo el mundo tiene que poner su
granito de amor en la solución de esto
y me decía que el contrato es ley para
las partes que podemos a cuidar a las
normas de los códigos que tenemos las
herramientas para arreglar es muy
difícil a veces arreglar porque estamos
en un país que donde todos somos
habilidosos y entonces si no con si no
si no tenemos en cuenta estas realidades
que nos tocó vivir y que no es culpa de
nadie y que son podría es decir que es
fuerza mayor que es caso fortuito que es
la imposibilidad de poder usar la cosa
arrendada y miremos apelemos a todo lo
que podamos a pegar que están en el inem
en los códigos también podemos decir que
podemos acudir a la revisión del
contrato y por qué no pedir la
regulación del canon hacia abajo
y podríamos hacer todas esas cosas pero
la pregunta es eso requiere un pleito y
eso y un pleito en colómbia con la
manera de la celeridad de la justicia
tan lenta porque la justicia en colombia
es la larga lenta y demorada y una
justicia larga y lenta y de morada
significa no haber justicia es bastante
complicado entonces nos vamos a
enfrascar en un pleito de tres años en
primera instancia y en apelación otros
tres años o dos años estamos hablando de
cinco o seis años
eso es supremamente complejo y en unas
condiciones que quien va a afrontar un
pleito de esa naturaleza si nosotros
estamos luchando es por una
supervivencia
entonces
yo creo que lo que tenemos es que llamar
a una reflexión total y en adelante los
jueces más que aplicar las normas
legales la norma fría legal diría yo
tienes que aplicar justicia el gobierno
no me puede comer que el gobierno me
cierra hace cinco meses del
establecimiento y entonces y me exige
que yo tenga que pagar y yo tengo que
pagarle a todo el mundo no lo sé no
solamente a mi arrendatario sino a me
llame al personal que me trabaja y tengo
que pagar los impuestos si tengo que
pagar a los servicios públicos tengo que
pagarle a todo el mundo y yo puedo pagar
en la en la medida que me puedo
recuperar que puedo ir recuperando y
estoy en la recuperación es un poquito a
largo plazo así que tenemos que tener
conciencia de acogernos desde que todos
por favor pensemos en nn en esa en ese
tema yo creo que todos tenemos razón
pero si queremos que el país siga
adelante si queremos recomponer la
economía si queremos que no haya tanta
empresa quebrada y no haya y no haya un
caos en colombia porque no porque la
gente que no trabaja que hace de dónde
va a sacar dinero y que necesitamos es
generar empleo todos tenemos que hacer
ser conscientes en ese en ese tema ese
es mi opinión más que jurídica pues es
como llamando a esa a esa la nada al
análisis consciente usted este es el
juego de la pirinola todos ponen todos
ganan tenemos que poner todos sin
excepción es arte pena interrumpirle
pero se nos ha acabado el tiempo y
desafortunadamente no vamos a alcanzar a
terminar de dar respuesta a todas las
inquietudes que se generaron en los
espacios de del chat y del uso de
preguntas y respuestas pero como les
decíamos antes de estar la cámara
barranquilla está fenalco también para
ofrecerles toda la asesoría y el
acompañamiento jurídico para poder
terminar de feliz manera toda esta
información que nos han compartido esta
mañana juan esteban y me la camina
quienes por supuesto agradecemos por
estar con nosotros esta mañana con todos
nuestros empresarios muchísimas gracias
también a la señora hilda gracias que a
fenalco ya todas esas entidades aliadas
podemos seguir llevando toda esta
información a todos los empresarios con
esteban la camila muchas gracias por la
invitación que me uno al mensaje encisa
y este es el momento ya estamos hablando
de un post kobe 19 en materia de
contratos desde el primero de septiembre
estamos hablando de un post kobe me uno
el mensaje ancízar es es el momento de
conciliar es el momento de llegar a
acuerdos no podemos conseguir atascando
más en la rama judicial no podemos
seguir a trabajando más los juzgados
es el momento de conversar es el momento
del diálogo entre todos somos capaces de
salir de esta situación que nos ha
puesto la vida y el destino agradecerle
nuevamente a la cámara de comercio- al
final
por la invitación y por este tipo de
espacios que son muy valiosos para todos
y poder llevar a la gente pues un tema
tan polémico como este gracias
muchísimas gracias
a ustedes muchas gracias yo creo que con
todo lo que escuchamos en verdad que muy
buena muchísimas gracias juan esteban
maría camila excelente información e
ilustración la invitación reiterando lo
que nos decía el doctor ancízar y juan
esteban es a negociar es a conciliar y
yo también diría que a vernos todos como
como empresas o personas afectadas sin
sentirnos que alguien está por encima de
otro si nos vemos como seres humanos que
de alguna manera emoción también
víctimas creo que podremos llegar
también a una mejor conciliación y no
sentir que de pronto alguien quiere
tener digamos una ventaja sobre lo que
estoy pasando entonces veamos nos de esa
manera y creo que podremos generar
negociaciones que nos ayuden a todos a
salir adelante en este proceso muchas
gracias a todos los participantes
muchísimas gracias a todos los
participantes que nos acompañaron en
esta mañana que tengan todos feliz día
muchísimas gracias
muchas gracias a todos muy amables por
la invitación.