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Los Contratos De Arrendamiento Y El COVID-19. Un Antes Y Un Después – Texto

Estamos al aire

muy buenos días tengan todos ustedes les

saluda marcela mendoza y en nombre de la

cámara de comercio- barranquilla y penal

coatlán tico queremos darles una cordial

bienvenida a este espacio virtual que

hemos programado especialmente para

todos ustedes nuestros empresarios y

desde la cámara de comercio-

barranquilla queremos acompañarlos en la

reactivación de sus negocios a través de

nuestro plan reactiva con soluciones

financieras de conocimiento e

información que son desarrolladas

pensando en todas sus necesidades y

recuerde que puede seguir consultando

ingresando todos sus trámites

registrales a través de nuestra página

web sin salir de sus oficinas ingresa a

nuestra página www punto cámara back

punto o hereje punto cero si aún no han

realizado la renovación de su matrícula

mercantil os invitamos para que lo hagan

de esta manera virtual también pueden

hacer la erradicación de sus documentos

en línea una vez ustedes permitan su

documento uno de nuestros asesores

estará dándole respuesta ya sea para

darle alguna observación sobre su

documento o avisarles que pueden

realizar el pago también pueden hacer

compra de certificados en línea

los invitamos a ingresar al gabinete

asistente virtual a sus contactos de

vuelta a través de gavi también podemos

hacer de una forma rápida no esta compra

de certificados en línea

y después pensamos que son las

sociedades comerciales de beneficio o

interés colectivo o sociedades byc son

aquellas empresas colombianas

configuradas como sociedades de

naturaleza comercial que voluntariamente

se proponen combinar las ventajas de su

actividad comercial y económica con

acciones concretas para propender por el

bienestar de los trabajadores aportar a

la equidad social del país y contribuir

con la protección del medio ambiente una

sociedad que decide convertirse en vic

crear o redefinir su modelo de negocio

con un propósito triple crear valor

económico social y ambiental si usted

necesita más información cómo adquirir

su condición de empresas bic por favor

contacte a la señora maria carolina

martín leyes en la cámara de comercio de

barranquilla

y queremos agradecer a todas nuestras

entidades aliadas en especial hoy al

penal que gracias a ellas tenemos la

oportunidad de tener a nuestros

conferencistas invitados en este espacio

virtual y el tema que hoy nos convoca

son los contratos de arrendamiento y el

kobe 19 un antes y un después y hoy nos

está acompañando la doctora hilda castro

quien es la directora ejecutiva de

fenalco atlántico y nuestros compren

cistas el señor juan esteban agudelo y

maría camila maya ellos estarán durante

toda esta hora dándonos toda la

información pertinente a los contratos

actualmente queremos darles una cordial

bienvenida a todos los participantes que

nos están acompañando y los dejo con la

doctora hilda adelante di la bienvenida

la marcela muy buenos días y buenos días

a nuestros conferencistas y a todas las

personas que se han unido a esta

conferencia en el día de hoy pues para

nosotros es muy importante esta alianza

que se ha realizado con la cámara de

comercio y otros gremios para poder

llevar la información de interés a todos

nuestros afiliados y pues a los

empresarios en general en el día de hoy

como lo mencionas está el tema que nos

ocupa es el de los contratos de

arrendamientos que sin duda hace uno de

los temas polémicos de debate y de mayor

preocupación durante durante la

cuarentena y hasta la fecha no sólo por

los decretos o por la legislación que se

expidió durante la emergencia económica

sino en estos momentos como quedamos

cuando ya estas normas no están vigentes

aún persiste digamos la preocupación de

los empresarios que no han logrado

llegar a un buenos acuerdos con sus con

sus arrendatarios entonces creo que es

un tema muy oportuno para el momento que

estamos viviendo para ello nos

acompañaran los doctores juan esteban

agudelo

y la doctora maría camila maya bueno el

doctor juan esteban es socio líder de la

de la firma correa merino agudelo líder

en la práctica de derecho inmobiliario y

urbanístico cuenta con una maestría en

derecho inmobiliario construcción y

urbanismo de la universidad panthéon

assas parís 2 tiene más de 11 años de

experiencia asesorando clientes

nacionales e internacionales en la

estructuración urbanística e

inmobiliaria de proyectos de iniciativa

privada o pública en aspectos de

urbanismo y construcción asesora a

promotores desarrolladores constructores

entes territoriales e inversionistas en

proyectos comerciales vivienda hotelería

infraestructura minería industriales y

telecomunicaciones y por su parte la

doctora maría camila maya es abogada de

la práctica de derecho inmobiliario y

urbanístico graduada de la universidad

eafit y especialista en derecho urbano

de la universidad

maría camila cuenta con más de 4 años

asesorando a clientes nacionales y

extranjeros en la estructuración

análisis revisión y negociación de

proyectos inmobiliarios urbanísticos

fiduciarios y mineros tenemos bueno un

lujo de conferencistas en el día de hoy

que seguramente responderán a muchas de

las inquietudes que vienen teniendo

nuestros empresarios en el tema de

contratos de arrendamiento muchísimas

gracias por aceptar nuestra invitación y

nuevamente muchas gracias a todos los

participantes que se han unido a nuestra

charla feliz día consigna gracia

trayecto bienvenido todo para adelante

gracias antes de empezar la charla y

entrar en este tema tan polémico primero

quisiera darle las gracias a marcela y a

hilda por por su presentación y

obviamente a la cámara de comercio y

hacen algo por esta invitación que

trataremos de ser precisos en un tema

excesivamente polémico

y que se hizo aún más polémico desde la

semana pasada desde que la corte

constitucional

y anunció en el fallo de

inconstitucionalidad del decreto del

último decreto arrendamientos que fue

expedido por el presidente de duke

durante durante la cuarentena y la

pregunta que ha venido desde desde hace

una semana es en qué quedamos cuál es la

historia actual de todos estos contratos

de arrendamiento que tenemos en el país

a dónde fueron a parar la raíz de toda

esta historia entonces trataremos de

hacer un recorrido temporal desde que

empezó toda esta historia en el mes de

marzo

hasta hasta ahora con con el ánimo de

resolver inquietudes y ya todas las

personas que están conectadas en este

momento pues primero darles las gracias

por atender esta invitación de la cámara

de comercio del senado y de los demás

gremios que se aliaron para estas

charlas y adicionalmente darles la

libertad de escribir sus preguntas en el

chat y sé que tanto marcela como hilda

van a estar pendientes de sus preguntas

y al final trataremos de definir un

espacio generoso en tiempo para para

resolver sus inquietudes y mirar esto ya

con el ánimo de empezar

el tema vamos a compartirles una

presentación que hicimos para entender

un poco cronológicamente esta historia

bien ya creo que ahí lo tienen en sus

pantallas

vamos a ver vamos a empezar con

el contenido lo que vamos a ver en este

en este rato que estaremos juntos

lo primero es entender un poquito el

contexto del joven 19 cuál es el entorno

de toda esta normatividad de los

contratos de arrendamiento porque el

gobierno empezó a expedir decretos

relativos a los contratos de

arrendamiento si bien terminamos tenemos

una regulación de los contratos de

arrendamiento en el código del comercio

y en el código civil y entender un

poquito ese contexto en el que en el que

nos encontramos actualmente

[Música]

en segundo lugar vamos a ver una

evolución normativa como cómo evoluciona

normativamente el tema de los contratos

de arrendamiento durante estos meses en

una línea del tiempo como como fueron

reaccionando los diferentes actores

gremios el gobierno

y vamos a ver cifras de la importancia

de la relevancia tan grande que tienen

los contratos de arrendamiento en

colombia

donde más de 14 millones de hogares

viven en arrendamiento y donde los

arrendamientos comerciales mueven una

importante cantidad de dinero del

producto interno bruto del país

después vamos a saltar a la actualidad

de los contratos de arrendamiento

y trataremos de resolver la pregunta de

hoy entonces en que estamos o cuál es la

regulación actual en la en la que

estamos en el país y finalmente como les

decía al inicio tendremos un espacio

generoso en tiempo para la resolución de

inquietudes sabemos que este es un tema

polémico sabemos que este es un tema que

ha generado inquietudes esas inquietudes

se han venido resolviendo en la medida

en que vamos teniendo evolución

normativa primero con un decreto que

tuvimos

hacia el uno hacia el primer

cuatrimestre del año después del

gobierno viene con otro decreto después

la corte constitucional como si esto ya

no fuera lo suficientemente difícil de

entender nos termina de complementar con

una sentencia inconstitucionalidad y en

ese marco pues los empresarios del país

han tenido que renegociar sus contratos

de arrendamiento terminar contratos de

arrendamiento y en algunas ocasiones

incluso enfrentarse a escenarios

judiciales que ya están empezando a

ocurrir

y en ese y en ese marco entonces damos

damos inicio a esta charla

lo primero es entender un poquito el

contexto del coi 19

en el mes de marzo el 11 de marzo de

este año la organización mundial de la

salud declara el estado de pandemia en

el planeta

a partir de esa situación colombia

rápidamente reacciona el gobierno

colombiano rápidamente reacciona ante

esa declaratoria de la organización

mundial de la salud y el 18 de marzo

entonces

expide una medida sanitaria de clausura

de los establecimientos de corrèze los

locales comerciales de esparcimiento y

diversión debían cerrar sus puertas ese

18 armas y ahí empieza esta historia en

resumen desde el 18 de marzo hasta el 31

de agosto tuvimos una medida de

aislamiento preventivo

determinada por el gobierno nacional

dentro del marco de la declaratoria del

estado de emergencia sanitaria y de

salud que tenemos en colombia

y en ese contexto entonces nos

encontramos con varios decretos que los

ven en este momento en sus pantallas

donde el gobierno nacional ha venido o

vino porque ya en este momento esos

decretos terminaron sus efectos donde el

gobierno nacional iba extendiendo la

medida del entrenamiento prevemos

esto digamos que

va por un camino distinto tienen un

efecto distinto a muchas medidas que

tomaron los diferentes municipios y

distritos del país en el sentido de

generar la reapertura de los comercios

gradualmente sabemos que en las ciudades

en las diferentes ciudades del país

principalmente en bogotá medellín y

barranquilla la reapertura la

reactivación económica ha venido de

manera distinta porque ha tenido más una

implicación los gobiernos locales y ahí

sabemos entonces que en ciertas ciudades

los comercios de ciertas categorías

abrieron primero que en otras y ahí y

ahí hemos encontrado un poquito el juego

político

ya más loca pero en grandes rasgos el

gobierno nacional no estuvo en una

medida de aislamiento preventivo desde

el 18 de marzo hasta el 31 años

en ese contexto ms en ese lazo el

gobierno nacional tuvo el contrato de

arrendamiento como uno de los temas

principales de revisión y porque el

contrato de arrendamiento terminó siendo

altamente analizado e incluso

intervenido por el gobierno nacional ya

vamos a ver una serie de cifras que

determinan que demuestran que los

contratos de entrenamiento en colombia

son una cartera importante son un motor

muy importante de la economía y por eso

el gobierno nacional en principio no

quiso tener una debacle contractual sino

dar unos lineamientos en esos contratos

de arrendamientos

como les decía entonces en esa línea del

tiempo de marzo al 31 de agosto tenemos

primero el inicio de la cuarentena en el

mes de marzo el 15 de abril del 2020 el

gobierno nacional decide expedir el

decreto 579 ese es el primer decreto

nacional sobre los contratos de

arrendamiento vino a regular ciertas

materias de los contratos de

arrendamiento como los de salud ojos las

renovaciones los reajustes del canon la

y el inicio de la vigencia de muchos

contratos de arrendamiento que se habían

firmado pero que los propietarios no

alcanzaron a entregarle el local

comercial o incluso la vivienda

a sus arrendatarios y ahí nos tuvimos

que aislar preventivamente y finalmente

una serie de medidas en el régimen de

propia horizontal que también tenían

mucha importancia es el gobierno sabía

que la medida de aislamiento preventivo

la íbamos a vivir en nuestras casas y

que por lo tanto iba a haber complejidad

en materia de propia horizontal

estuvimos en ejecución de ese contrato

entre estos cinco de 79 y haciendo

muchos acuerdos entre propietarios

arrendadores y arrendatarios con

inquilinos hasta el 4 de junio en el

cual el 4 de junio el gobierno nacional

decide expedir el decreto 797 ese

decreto 797 vino a asustar mucho a los

empresarios del país porque básicamente

abría la puerta para que los

comerciantes de ciertos tipos de

comercios para que ciertas pipas ciertos

tipos de actividades que se llevaban a

cabo en los locales comerciales pudieran

terminar los contratos de arrendamiento

de manera unilateral y ahí entonces

vimos con mucho miedo cuál iba a ser la

reacción del comercio en el país s ese

decreto 797 pues

unos efectos

y ahí entonces en la gráfica ustedes ven

en la parte superior que los efectos del

decreto 579 terminaron el 30 de julio el

2020

sin embargo los efectos del decreto 797

seguían su curso es decir mientras el

decreto 579 terminaba su vigencia el

decreto 797 seguía en vigencia la

vigencia del decreto 797 fue hasta el 31

de agosto pasado sin embargo pensamos

que el primero de septiembre de la

historia ha terminado y que volvíamos a

una situación normal de los contratos de

arrendamiento es decir que las normas

aplicables fueran el código del comercio

y el código civil

sin embargo no contábamos con con el

pronunciamiento de la corte

constitucional la semana pasada donde el

17 de septiembre conocimos todos en el

país y seguramente todos ustedes lo

vieron en periódicos y en noticias

nacionales que la corte constitucional

declaró inconstitucional el decreto 797

y ahí entonces vino la pregunta de y

ahora qué hacemos en que estamos eso

ameritó entrar nuevamente en la

discusión tanto del decreto 579 como del

797 y el motivo entonces de esta charla

este conversatorio con todos ustedes es

en que estamos vamos a mirar un poquito

la situación con detalle y tratar de

resolver muchas inquietudes que que se

que tenemos por todo el país por tu país

la gente está está presentando

inquietudes de cómo aplicar todo este

todo este escenario que ustedes tienen

actualmente en sus pantallas ahí

entonces empezamos con el decreto 579

del 15 para la época veníamos en la

primera etapa de la cuarentena en la

primera etapa del aislamiento preventivo

no teníamos muy claro cuánto iba a durar

no teníamos muy claro en qué momento en

colombia iba a llegar con toda la fuerza

de contagio y la expansión del coi 19

y muchos gremios se acercaron el

gobierno les dieron mire lo que tenemos

en materia de arrendamiento es un

desastre

tenemos un desastre en materia de

arrendamientos porque desde hace ya

alrededor de un mes los comercios en

todo el país están cerrados

porque se ha deteriorado en gran medida

la capacidad de empleo

el número de empleos en el país caía

mientras obviamente la cifra de

desempleo subía y también empezamos a

tener manifestaciones de las de las

agencias inmobiliarias y de los gremios

aseguradores que decían mire cada vez

están llegando más reclamaciones de

siniestro

en cuanto a contratos de seguro por

arrendamientos entonces veíamos que la

cartera de arrendamiento en el país se

estaba empezando a deteriorar que se

estaba deteriorando a una velocidad

altísima y que necesitábamos que el

gobierno interviniera en la situación

ahí entonces el gobierno expide el

decreto 579 ese decreto 579 básicamente

estaba ligado a los contratos de

arrendamiento de vivienda quería tener

una explicación hacia todos esos

inquilinos de vivienda y arrendadores de

vivienda que no sabían muy bien que que

iba a pasar

y nos encontramos entonces que en

colombia pues ese decreto tenía un

efecto inmediato y ese efecto inmediato

se da por varias cifras que es un

importante resaltar la primera de ellas

es que en colombia más de 14 millones de

hogares viven

digamos que tienen viviendas tomadas

sean en propiedad o sea en arrendamiento

de esos 14 puntos 6 millones de hogares

que tenemos en colombia 5.6 millones

viven en condición de arrendamiento es

decir el 40% de los hogares colombianos

tienen tomada una vivienda bajo contrato

de arrendamiento y ahí entonces sabíamos

que esto tenía un efecto inmediato en la

economía del país y tenía un efecto

inmediato en la seguridad de los hogares

colombianos ahí entonces finalmente

vemos una estadística del también que

nos dice que 5 millones 100 mil hogares

arrendatarios destinan entre el 25% y el

30% de sus ingresos para el pago del

canon de arrendamiento en tendencia mire

si vemos que el empleo se está

deteriorado la cifra de desempleo en el

país está subiendo pues básicamente lo

que nos vamos a encontrar

en el si en la siguiente estación es que

se van a degradar las condiciones del

arrendamiento de la vivienda la gente va

a empezar a entrar en mora porque no va

a tener con qué pagar el canon de

arrendamiento y ahí entonces ameritaba

la intervención del gobierno en ese

contexto entonces aparece el decreto 579

que básicamente en el decreto 579 regulo

un primer tema que es el desalojo dijo

mire hasta el 30 de junio del 2020

ninguna familia puede ser desalojada

sin embargo después también por petición

de los gremios económicos del país en

los gremios empresariales el gobierno

extendió esa medida a los ayuntamientos

comerciales y vimos como hasta el 30 de

junio no se podía llevar a cabo un

desalojo que sea de una vivienda o de un

local comercial en colombia en segundo

lugar el gobierno entró a intervenir el

reajuste del canon de arrendamiento

muchos contratos de arrendamiento

cumplían su aniversario entre el 15 de

abril y el 30 de junio lo primero que

hizo el gobierno fue decir mire si el

contrato de arrendamiento cumple su

vigencia completo aniversario entre el

15 de abril y el 30 de julio no se va a

reajustar el canon de arrendamiento el

canon de arrendamiento seguirá siendo el

mismo

y a partir del primero de junio del

primero de julio de 2020 reitero se

podrá hacer el reajuste de esos cambios

y el reajuste de los meses anteriores es

decir entre el 15 de abril y el 30 de

julio se dividirán los meses que restan

del aniversario del contrato si el

contrato pues tiene una vigencia de un

año durante ese ese año restante que por

lo general iban a ser 89 meses de

vigencia usted va a repartir ese

reajuste de los meses de abril a junio

entre los meses restantes y empezó a

darnos un poquito de claridad de cómo

cómo aplicar estas estas circunstancias

sin embargo el artículo más importante

de ese decreto 579 era el artículo

tercero que fue el que generó bastantes

acuerdos privados bastantes acuerdos

entre arrendadores propietarios

y arrendatarios o inquilinos en el caso

de la villa que fue este artículo

tercero este artículo tercero

básicamente lo que decía era mire

primero arrendador y arrendatario se

tienen que poner de acuerdo el gobierno

no se va a poner en la posición de

defender ni al uno ni al lote tienen que

defender es la seguridad del contrato

arriba por lo tanto lo primero que decía

este artículo era arrendador y

arrendatario se deben sentar y deben

tratar de definir las condiciones del

contrato sea en un plazo sea darles un

plazo para pagar el canon de

arrendamiento a los arrendatarios o

condonarles una porción del canon de

arrendamiento condonarles una

perdonarles una parte del canon o

financiarles el cambio en materia de

comercio de locales comerciales vivos

entre muchas zonas del país que muchos

propietarios le dijeron al arrendatario

fue mire no me pague estos meses y me

los paga en un año y simplemente

definamos le una tasa de interés a esos

cánones

y entendemos que probablemente en el

2021 la economía ya va a estar un poco

más activa la reactivación económica va

a venir

y ya vamos a estar en un escenario

distinto y ahí me pagan los cánones que

no me ha pagado este año en esas tres

condiciones el gobierno nacional

entonces nos obligó a sentarnos con

arrendadores y con arrendatarios para

llegar a acuerdos

en todos esos acuerdos privados que en

términos jurídicos se conocen como otros

ies y otros y apareció una figura muy

importante y es la del otrosí temporal

en ciertas zonas del país también lo

llaman acuerdo temporal que significa un

acuerdo temporal que se generó a partir

de este decreto 571 en la cuerda

temporal u otro sí o temporal lo que

busca es crear unas condiciones

económicas y de obligaciones de los

contratos que se van a cumplir solamente

en un periodo de tiempo y una vez

termine ese plazo

el contrato vuelve a las condiciones

normales originales que tenía y vimos

entonces en colombia en todas las

ciudades

vimos muchísimos acuerdos temporales

muchísimos otros si es temporal es

definiendo especialmente el canon bajo

plazo con donación porcentual o

financiación lo segundo que nos dijo el

gobierno fue miren si el arrendatario no

para clicando y no hay acuerdo no hay

intereses de mora penalidades o

sanciones lo único que se puede cobrar

son unos intereses que son corrientes a

una tasa del 50 por ciento del interés

bancario corriente y eso vimos cómo se

aplicó especialmente en los meses de

mayo y junio en muchos contratos de

arrendamiento que tenían atrasados ya

surcaron de arrendamiento

pues aplicaron fue unos un interés

corriente a una tasa del 50% es decir a

la mitad más no podían aplicar intereses

demoras ni cláusulas penales ni

penalidades

y ningún tipo de sanciones muchos

contratos de arrendamiento especialmente

de locales comerciales establecen

sanciones adicionales a las penalidades

nada de eso se podía aplicar

es inocente

y nos aclararon por fin que si el

arrendatario no pagaba el canon había

una causa al incumplimiento pero que ese

incumplimiento no se podría demandar no

se podría reclamar judicialmente sino

hasta el primero de julio y ahí entonces

entendimos que había que ir a negociar

que estábamos apenas en el mes de abril

que el efecto iba a ser hasta el 30 de

junio que no íbamos a tener procesos

judiciales ni desalojos y que por lo

tanto lo único camino que existía era el

de la negociación y ahí entonces se

generaron muchísimos de miles cientos de

miles de acuerdos privados de otros si

es temporales

entre propietarios y arrendatarios y ahí

entonces tuvimos un primer un primer

volumen un primer grupo o paquete de

acuerdos celebrados sobre contratos de

recaudación

y ya después de esta de este primer

decreto 579 aparece el decreto 797 el

decreto 797

a juicio incluso de la corte

constitucional lo que dijo fue mire no

había lugar a ese decreto ese segundo

decreto sobraba en la historia y ya

vamos a ver más adelante que termina

diciendo la corte constitucional sin

embargo para el 4 de junio el gobierno

decía mire se siguen deteriorando las

condiciones de los contratos de

arrendamiento en color se sigue

deteriorando la cartera de

arrendamientos las aseguradoras ya

también manifestaban la cantidad enorme

de siniestros colectivos reportados por

las agencias de recomiendo

y el desempleo seguirá subiendo el

deterioro de las condiciones de empleo

se seguía manteniendo en colombia y por

lo tanto el gobierno en una medida un

poco desesperado decide ir el segundo

decreto de arrendamientos que es el

decreto 797 el 4 de junio en junio

entonces viene el gobierno y nos dice

miren hay una serie de actividades hay

una serie de destinaciones económicas

que esos comerciantes no han podido

ejercer que son locales que siguen

cerrados que son comerciantes que en

este momento todavía no pueden trabajar

y por lo tanto les voy a dar una opción

adicional y ahí entonces el decreto 797

dice que para bares discotecas bares

gimnasios y canchas deportivas parques

de atracciones allí en en la

presentación encuentran todas las

actividades que enumeró el gobierno

mire esas actividades no pues no han

podido funcionar en el último trimestre

no van a poder funcionar en un tiempo

cercano y por lo tanto entonces les voy

a dar la oportunidad de terminar el

contrato de arrendamiento de manera

unilateral es decir no tienen que contar

con el visto bueno no tienen que contar

con la aceptación del propietario por la

simple decisión del arrendatario pueden

terminar el contrato y restituir

devolver el local comercial el gobierno

entonces termina diciendo mire si el

comerciante decide acogerse a esta a

esta posibilidad lo único que debe pagar

es un tercio de la cláusula penal 100 si

el contrato tiene cláusula penal si el

contrato tiene cláusula penal si el

contrato no tiene cláusula penal

entonces se pagará un canon de

arrendamiento es decir una mensualidad

se pagará un mes de canje

y entonces tuvimos una primera pregunta

muchos comerciantes venían a

preguntarnos miren yo tengo un local

comercial ese local comercial

lo tengo alquilado y aún a un gimnasio

yo con esa cadena de gimnasios celebre

un acuerdo temporal bajo el decreto 579

bajo el decreto 579 decidimos que

durante los próximos tres meses no me

van a pagar canon pero a partir de julio

me van a pagar un canon al 50% al 60 lo

que hayamos definido pero ahora parece

este decreto 797 y entonces viene

nuevamente esta cadena de gimnasios y me

dicen mire yo ya no voy a respetar el

acuerdo que usted y yo celebramos yo me

voy a a este nuevo decreto

y dígame cuando le devuelvo el local yo

voy a recoger todas las máquinas del

gimnasio y le voy a devolver el local

entonces tenían preguntas como cuál

decreto prima cuál decreto prevalece en

su aplicación en el viejo o el nuevo y

había otras preguntas como si yo ya

había celebrado un acuerdo sobre mi

contrato de arrendamiento con el decreto

anterior

este decreto modifica las condiciones de

ese acuerdo que yo celebré oa mil

preguntas que tratamos de resolver el

gobierno también trató de resolver

algunas de esas inquietudes de las

primeras cosas que nos aclaró el

gobierno es que si un comerciante había

celebrado un acuerdo temporal bajo el

decreto 579 ese acuerdo temporal bajo el

decreto 597 permanecía ese decreto 797

no venía a terminar ese acuerdo temporal

que ese acuerdo temporal era la

manifestación de la voluntad

de las partes y que por lo tanto el

primado a ese acuerdo ese acuerdo

lo segundo que claro el gobierno éste

era sólo para estas actividades porque

allí empezaron a entrar otras

actividades que decir mire yo no estoy

en ninguna de esas actividades pero yo

en mi ciudad sigo con el local cerrado

yo lo he podido abrir y entonces

déjeme yo yo me acojo ese decreto y el

gobierno pues aclaró que este decreto

solamente aplicaba a estas actividades

que si eran actividades que eran

diferentes a las que mencionaba el

decreto ese esa posibilidad no les

aplica

el secreto en el decreto 197 el segundo

decreto entonces le he dado la

posibilidad a estos comerciantes de

terminar el contrato unilateralmente y

devolver el local hasta el 31 de agosto

y muchos comerciantes se acogieron a

este decreto muchos de ellos que no

habían celebrado acuerdos privados en el

bajo el primer decreto se acogieron a

este segundo y muchos de los que habían

celebrado un primer un primer acuerdo

bajo el decreto 579 aquí después

intentaron acogerse a éste han tenido

dificultades algunos de ellos incluso

han terminado en pleitos judiciales

porque el arrendatario dice mire a mí me

aplicaban los dos no me podía a

cualquiera sin embargo el arrendador

dice entonces para qué hicimos hace dos

meses un acuerdo usted y yo

y ahí hemos tenido una serie una serie

de malos entendidos

como como si fuera poco lo enredado la

situación aparece una situación

adicional y es que la semana pasada en

la corte cosa

emitió una sentencia del 17 de

septiembre que dice que declara la

inconstitucionalidad definió determinó

la inconstitucionalidad del decreto 797

es decir del segundo decreto expedido

por el gobierno en materia de

arrendamientos de la corte

constitucional termina diciendo miren

son cuatro las razones por las que ese

decreto nunca debió expedirse y por lo

tanto está en curso de varias causales

de inconstitucionalidad y termina en la

conclusión de una declaratoria

inconstitucionalidad

el primer motivo que dice la corte

constitucional es que el gobierno

terminó vulnerando el principio de

autonomía y de voluntad de las partes y

muchas muchas partes en contratos de

arrendamiento pues habían celebrado un

contrato de buena fe manifestaron su

voluntad dijeron cuál era el trato entre

ellas los pusieron en un contrato de

arrendamiento y después viene el

gobierno y dice no señores yo voy a

entrar a modificar esos acuerdos entre

ustedes y voy a ingresar al ordenamiento

jurídico una serie de disposiciones que

facilitaban que la salida o la

terminación del contrato de

arrendamiento para una de las partes de

la corte constitucional lo primero que

dice es el gobierno violó el principio

de autonomía y de voluntad contractual

que es un principio que se debe respetar

en la celebración de un contrato y si el

contrato ya está celebrado esa es ley

para las partes las partes

por lo tanto primera exageración del

golf

en segundo lugar dice mire la segunda

causa de constitucionalidad de este

decreto es que no se superó el juicio de

necesidad del estado de emergencia que

significa es que la corte constitucional

lo que dice es en colombia había unas

normas que estaban incluidas en el

código de comercio y en el código sin

ellas regulaban esta materia que ya

regulaba en los contratos de

arrendamiento y que prevén las

consecuencias para el incumplimiento y

quedan las opciones para que las partes

se pongan de acuerdo usted no tenía que

darle a una de las partes una opción un

beneficio de terminar unilateralmente el

contrato en cualquier momento hasta el

31 de agosto porque eso lo lo que hacía

era beneficiar

subjetivamente a una de las partes y ese

decreto no era necesario las partes eran

capaces tenían las herramientas legales

para solucionar sus diferencias en

cuanto al contrato de arrendamiento por

lo tanto el juicio de necesidad llevado

a cabo por la corte constitucional fue

desfavorable en conclusión la corte

vuelve y reitera no era necesario ese

decreto 797

en tercer lugar dije mire como tercera

causa al inconstitucionalidad no se

cumplió con el juicio de no

contradicción que significa es pues que

de existir unas normas en el código de

comercio y en el código civil que de ahí

se derivan todos los contratos

comerciales en colombia especialmente el

código de comercio lo que dice la corte

es

usted te animás pidiendo un decreto que

contradice o contradecía porque ya

perdió vigencia se ha expedido un

decreto que contradecía el código de

comercio

usted no podía expedir una norma en

contradicción del código de comercio

usted no podía ir en contra de en contra

de esa ley y por lo tanto el juicio de

no contradicción no se cumplió y la

corte constitucional dice tercera causal

para declarar la inconstitucionalidad de

cerca y la cuarta dice que la autonomía

de la voluntad que es bajo en la cual

celebramos los contratos la mayoría de

contratos en colombia

yo manifiesto mi voluntad y por eso

firmó un contrato porque estoy aceptando

las condiciones contractuales que en ese

documento se escriben

de la corte de constitucional dice miren

esa autonomía de la voluntad solamente

podría afectarse en una situación

objetiva de asimetría es decir si la

norma objetivamente si el código del

comercio objetivamente favorecía al

arrendador en perjuicio del arrendatario

pero la corte constitucional termina en

la conclusión de que eso no pasaba que

el código de comercio los ponía a los

dos en las mismas condiciones era una

relación objetiva de igualdad que tanto

el arrendador como el arrendatario

tenían la posibilidad de intervenir el

contrato arrendamiento y que no era

necesaria la intervención del gobierno

porque entiende la corte que no había

una simetría es decir la situación no

favorecía a la realidad al arrendador en

perjuicio del arrendatario la corte

termina sustentando que el cubil 19

existe tanto para el arrendador como

para la relatar y existe para ambos y

por lo tanto la situación no era

perjudicial sólo para uno es la

situación era perjudicial para los dos y

ahí entonces pues

la corte en esos dos aspectos termina

enfatizando que se debe aplicar el

código de comercio que se debe aplicar

el código civil sin embargo nos aclaran

y esa sé que van a ser muchas de las

preguntas de este conversatorio con

ustedes y es

si esa sentencia de la corte de la

semana pasada

tiene efectos retroactivos es decir

aplica a contratos terminados bajo el

decreto 797 antes del 31 de agosto y la

sentencia terminada haciendo la claridad

de que su efecto es hacia el futuro es

decir de la semana pasada en adelante

más no tiene un efecto retroactivo es

decir no tiene un efecto de presente

hacia el pasado por lo tanto todos los

contratos que se habían terminado bajo

el decreto 797 se quedarían terminados

se quedan terminados

nosotros tenemos conocido en la última

semana de ciertos propietarios o incluso

de ciertos arrendatarios que han llamado

al propietario decirle oiga ya con esta

sentencia de la corte usted tiene que

volver al local usted tiene que volver a

abrir el restaurante que tenía usted

tiene que volver a abrir el gimnasio que

tenía

o arrendatarios que incluso han llamado

al arrendador a decirle yo debo volver

al local

yo lo estoy

[Música]

cuando para creer sin embargo es muy

importante aclarar que las condiciones

de esos contratos terminaron esos

contratos cesaron definitivamente sus

efectos y por la sentencia de la corte

no revive es decir no vuelven a tener

una vigencia de esos contratos de

arrendamiento en conclusión

esta sentencia de la corte llega tarde

ya cuando la vigencia del decreto había

terminado las sentencias del 17 de

septiembre pero el decreto había

terminado el 31 de agosto entonces llega

tarde viene incluso es enredar un poco

más la situación la gente no entiende

muy bien que aplica si la sentencia o el

decreto 2 o el decreto 1 y esto ha

generado una polémica terrible en todo

el país y ahí entonces viene la

situación actual de los contratos de

arrendamientos en esta primera etapa

entonces vimos como los contratos de

arrendamiento atravesaron una

circunstancia muy anormal en los últimos

seis meses pero que esa circunstancia

normal deriva en unas condiciones nuevas

de los contratos y entonces pues le doy

la la palabra a maría camila maya

para que abordemos el presente y futuro

de los contratos de arrendamiento en

relación al alcohol 19

y bueno antes que nada bueno voy a tomar

el control de la presentación

creo que acá está

está proyectada

me confirmó es por pago

sí ya hablaremos

un momento bueno como les venía diciendo

one eastern todos estos decretos que

fueron expedidos digamos de manera

provisional y excepcional por parte del

gobierno nacional ya perdieron vigencia

entonces quedamos en un escenario neutro

donde la pregunta de todas las personas

es que norman y aplica y que hago de

aquí en adelante con mis contratos de

arrendamiento teniendo en cuenta que la

situación no se ha normalizado digamos

el coronavirus y sus implicaciones y

consecuencias económicas en general

sobre todas las relaciones entre las

personas pues siguen generando efectos

antes de responderle a estas preguntas a

estas preguntas y yo quisiera hacer un

breve contexto teniendo en cuenta que

partimos de la base que el derecho surge

para regular realidades y la realidad

que estamos viviendo

es poco convencional claramente es poco

convencional pero seguimos teniendo un

marco normativo general que ya vamos a

ver que es el que resulta aplicable a

las condiciones

entonces por una parte él es presente

pues una serie de datos que fueron

tomados del diario la repubblica estos

datos nos permiten ver el comportamiento

del mercado de los contratos de

arrendamiento pues en diferentes meses y

los traigo a colación por dos razones en

primer lugar no los los arrendatarios

no pueden excusarse en la ocurrencia del

coronavirus y digamos de dificultad

económica particular para abstenerse de

dar cumplimiento a sus obligaciones

adquiridas en el marco en este caso de

un contrato de arrendamiento dentro de

esas obligaciones claro está el pago el

can

entonces como premisa número uno nada

obsta o no existe una norma que autorice

el no pago del canon de arrendamiento

cierto

y como más adelante lo veremos no está

no está bien justificable en la

existencia de una fuerza mayor

digamos asumido argumentada por la parte

incumplida justamente para de manera

unilateral

incumplir con sus obligaciones y mucho

menos para alegar la terminación de un

contrato pues de manera unilateral como

ya lo vamos a ver entonces por un lado

las normas en este momento regulan la

situación digamos impiden la

arbitrariedad por parte de los

arrendatarios que se encuentran en

dificultad una imposibilidad del pago

del canon y por otro lado los

arrendadores si tienen que tener en

cuenta esta realidad

digamos económica y realidad del país

frente al mercado del mundo inmobiliario

entonces por un lado existen diferentes

datos pero se habla que los

arrendamientos de los locales

comerciales se mueven o giran alrededor

de entre 25 billones de pesos y 27

billones de pesos anuales mientras que

los contratos de arrendamiento de

locales comerciales pueden estar

oscilando entre el 27 billones de pesos

anuales y los 28 billones de pesos

anuales esto entra nos da una cifra

bastante significativa de lo que implica

el mundo inmobiliario los hizo y su

impacto sobre la economía colombiana

adicional pues a esto se puede

evidenciar como una de las cifras nos

indica que el 49 por ciento de los

arrendatarios de espacios comerciales no

pagó el canon de arrendamiento en el mes

de abril

esta cifra no solamente se presenta para

el mes de abril sino que se repite

digamos a lo largo de varios meses

por ejemplo

según datos de fasecolda cierto que es

la agremiación pues que reúne las

aseguradoras nos indican que entre los

meses de marzo y julio se pagaron 183

mil millones de pesos de las pólizas que

amparaban los contratos de arrendamiento

esto quiere decir que efectivamente el

incumplimiento es bastante significativo

pues frente a los arrendatarios

simplemente al impago de los jardines

adicionalmente nos muestran un aumento

de los impagos que en el mes de abril

aumentaron 590 por ciento y para el mes

de mayo 475 por ciento esto de entrada

nos deja de evidenciar que estamos ante

una situación digamos sin precedentes y

que implica una por lo menos un

comportamiento excepcional y especial de

cara a las partes

traigo pues como un breve resumen de las

coberturas de los seguros pues que han

hecho las entidades asegurar aseguradora

solidaria sur a equidad seguros bolívar

pues que son como algunas de las

aseguradoras más representativas en el

mercado

quienes sentaron una posición clara y es

en principio las aseguradoras van a

honrar sus compromisos y el seguro sobre

sus redes pero se van a analizar caso a

caso y si efectivamente se trata de la

ocurrencia del riesgo asegurado o se

trata simplemente

digamos del arbitrio del arrendatario

que se aprovecha de la situación

particular para proceder al impago

y finalmente quiero resaltar un

argumento que me pareció bastante

bastante relevante y fue el dado por

federico estrada actual gerente de la

lonja de medellín y antioquia quien nos

hablaba de posibles cifras o términos

para la reactivación y normalización del

digamos del mundo inmobiliario y de los

arrendamientos entre esas islas nos

hablaba de la de la normalización del

mercado digamos de arrendamiento de

vivienda de 6 a 8 meses frente al tema

de las oficinas nos hablaba alrededor de

8 meses para la normalización de los

arrendamientos mientras que para

digamos los locales comerciales

estábamos hablando entre 11 y 12 meses

puede ser hasta un año el tiempo que

tome normalizar el mercado y todo este

contexto digamos lo hago y lo traigo a

colación por una idea fundamental y es

que claro está que no se puede incumplir

un contrato de arrendamiento de manera

unilateral y anne para hacer la

dificultad de pago de la obligación para

abstenerse para el canon de

arrendamiento pero los arrendadores

también tienen que tener presente que no

estamos ante una situación donde el

cumplimiento de la obligación

digamos sea fácil ocurran en situaciones

normales y adicionalmente que los demás

potenciales arrendadores de su inmueble

está siendo sometido a la explotación

económica también se encuentran

probablemente existe una alta

posibilidad de que se encuentra en

dificultades económicas

digamos su inmueble no vaya a ser

explotado en las condiciones normales o

con la rentabilidad esperada

y esto pues para mostrarles o exponerles

cuáles son las posibles soluciones o

formas de tratar un contrato de

arrendamiento de cara a la novia

entonces actualmente las normas que

están vigentes son las normas generales

en materia de contratos que podemos

evidenciar en el código civil o en el

código de comercio códigos y si nos

presenta dos alternativas la primera

alternativa sería la había asumida por

los artículos 1600 2.603 que nos hablan

de la de la autonomía de la voluntad

privada de la buena fe contractual y ya

les voy a desarrollar pues de qué se

tratan estas dos figuras mientras que

los artículos 64 y 1616 nos hablan de la

figura de la fuerza mayor

y el incumplimiento inimputable por su

parte el código de comercio también nos

plantea como dos alternativas o

tratamientos por una parte en el

artículo 44 y 1864 nos habla de la

preferencia de las estipulaciones

contractuales y de la definición del

contrato y el artículo 868 nos trae la

llamada teoría de la imprevisión

en principio aplicables a las

situaciones que estamos viviendo en este

caso amor abrí contrato de arrendamiento

pero como lo mencioné inicialmente son

aplicables a todo tipo de contratos

bueno de cara al código civil el

artículo 1602 establece que los

contratos son ley para las partes y eso

implica que todo contrato legalmente ese

celebrado debe ser cumplido y se refuta

válido mientras que el artículo mil 603

no habla de la buena fe contractual esto

quiere decir que hay un principio que se

requiere de la ejecución del contrato

digamos siguiendo la buena fe la

igualdad la equidad todos estos son

conceptos que han sido desarrollados

dentro del contexto de la buena fe

contractual

por su parte el código de comercio y

aquí voy a unificar pues como las dos

las dos posiciones el código de comercio

nos trae el artículo 4 donde nos habla

de la preferencia de las estipulaciones

contractuales y el artículo de 864 donde

se define el contrato finalmente el

contrato es un acuerdo de dos o más

partes para constituir regular o

extinguir entre ellos obligaciones está

primera alternativa para regular cierto

la aplicación en la actualidad de los

contratos de arrendamiento es

fundamental sigamos el código civil y el

código de comercio nos hablan en el

fondo de el acuerdo entre las partes de

la autonomía de la voluntad privada es

una figura que ha sido también

desarrollada por la jurisprudencia como

una facultad que tienen las personas

para disponer de sus derechos y

obligaciones

digamos que la autonomía de la voluntad

privada por regla general únicamente va

a estar limitado por aquellas normas que

expresamente indiquen que no se puede

pactar en contra de ellos en el marco

del contrato de arrendamiento no nos

encontramos

precisamente frente a esta figura

teniendo en cuenta que salvo por el caso

de los arrendamientos de previstos o

regulados por la ley de vivienda urbana

en principio y por iu por ciertas

condiciones específicas de la ley de

vivienda urbana como el valor del canon

de arrendamiento todo lo demás puede ser

objeto de regulación o disposición por

las partes ahora esta primera

alternativa queremos resaltar la como

l’aquila alternativa reina para dar

manejo a los contratos de arrendamiento

en la actualidad si existe un contrato

que haya sido válidamente celebrado y

esté generando efectos las partes pueden

modificar los derechos y obligaciones

adquiridos en este contrato mediante un

otrosí con esteban ya les manifestó que

el otro si se trata de un acuerdo donde

se prorroga se modifica

tienen las obligaciones de acuerdo a la

a la necesidad cierto ya la voluntad de

las partes qué tipo de fórmulas de

arreglo podríamos proponerles y

resultarían bastante convenientes en

esta esfera o en esta nueva normalidad

post aislamiento obligatorio preventivo

por ejemplo la periodicidad del pago del

canon de arrendamiento no existe una

norma que establezca clic canon de

arrendamiento se debe pagar de manera

mensual se habla en general de

periodicidad y este canon de ‘run run’

de arrendamiento podría pactarse de

manera bimensual de manera trimestral de

manera semestral o en fin pues de la

forma como lo consideren las partes

involucradas en un contrato de

arrendamiento esto puede ser bastante me

siente bastante beneficioso teniendo en

cuenta que esperamos que los próximos

seis metros por ejemplo todas las

actividades económicas que eran

desarrolladas sobre un inmueble pues se

reactiven siempre de cierta manera

recuperen su solvencia su liquidez

económica

esta fórmula permitiría que al cabo de

un tiempo cuando ese arrendatario que

sea que ha tenido dificultades ante el

pago del canon de arrendamiento y

recupere su flujo de caja o su liquidez

cumpla con la obligación no de manera

atrasada digamos sino al momento en que

sea exigible está la obligación en este

caso sería un pago por ejemplo semestral

adicionalmente podría articularse el

pago de un canon o precio determinable

correrían mirar los contratos de

arrendamiento establecen unas sumas

fijas para efectos del pago por parte

del arrendatario sin embargo en materia

de derechos las obligaciones pueden ser

determinadas como las sumas fijas o

determinables es decir que establezca

una fórmula que permita al momento del

pago establecer el valor de vido por

parte del arrendatario al arrendador

como canon de arrendamiento entonces por

ejemplo una fórmula bastante interesante

y ampliamente utilizada en contratos

como la concesión de espacios es

un porcentaje sobre las ventas brutas o

sobre la utilidad dependiendo de la

voluntad de las partes

como como pago del canon esto implicaría

en la medida en que se vaya reactivando

la economía y en las cantidades

económicas resulten provechosas y se

normalicen pues también se va a ir

normalizando el valor o el monto total

del canon de arrendamiento

adicionalmente el canon de arrendamiento

la norma prevé que también podría

pagarse en especie digamos que esta

estaba una especie resulta poco

atractivo pues o depende de la actividad

económica desarrollado por el

arrendatario porque finalmente el

arrendador podría no llegar a

interesarle en la especie que le pueda

ofrecer pues el arrendatario pero es una

alternativa por poner un ejemplo si en

un inmueble se desarrolla una actividad

económica de prestación de servicios y

eventualmente el arrendador considera

el acceso a sus servicios podría

interesar y podría representar una parte

del pago del canon de arrendamiento ese

es un acuerdo perfectamente viable entre

las partes que pueden modificar el

contrato de arrendamiento y se puede

bajar pues vía otros y finalmente pues

está una digamos una opción que ha sido

bastante discutida y es la cocina la

condonación de los jalones causados

ciertos arrendadores han evidenciado

como sus arrendatarios se encuentran en

dificultad y al borde del cierre o en la

terminación de vinculadas la actividad

económica y esto ha llevado a que no

simplemente replante en fórmulas de pago

no se determine en la fecha exigibilidad

de la deuda o de las publicaciones ya

causadas sino a la condonación las

condonaciones propiamente como la

terminación o implica perdonar la

obligación ya causada

también se puede hablar de una novación

por cambio de deudor no siempre que se

cambia el temblor existe una novación

del contrato en ocasiones se cambia el

deudor por una sesión de contrato pero

el arrendatario inicial podría continuar

ligado a la obligación del amor de

manera solidaria

mientras que en la novación hay

verdaderamente una liberación del

arrendatario inicial esto podría ocurrir

en un caso por ejemplo que un

arrendatario decía que no puede

continuar con el contrato de

arrendamiento y con la que con el uso de

un inmueble determinado pero por ejemplo

que tenga un tercero que está interesado

en continuar por tomar el inmueble para

su explotación económica en ese caso

podría plantear al arrendador una

novación del contrato de arrendamiento

y por cambio de deudor claro está

y otras opciones de la autorización del

subarriendo nos podemos encontrar en

ocasiones con inmuebles donde el canon

es un canon alto o simplemente se

dificulta al arrendatario su pago

pero está prohibida el subarriendo

imaginémonos por ejemplo un restaurante

bastante grande que no requiere de su

ocupación total en este periodo de

reactivación económica podría pensarse

incluso en la posibilidad de permitirle

o avalar su arriendo de este espacio

específico del inmueble de forma que ya

hay canon y los deudores

no sean únicamente uno cierto sino que

se tengan dos fuentes de ingresos o dos

posibles deudores para el pago del canon

como segunda alternativa y acá quiero

ser bastante enfática tenemos la figura

de la fuerza mayor que está consagrada

en el artículo 64 del código civil es

una de las frases más comunes y más

escuchadas durante todo el periodo y

coronavirus es yo no tengo que cumplir

porque esto constituye fuerza mayor y

ahí quiero

ser reiterativa con dos con dos asuntos

principales número uno la fuerza mayor

tiene que ser declarada por vía judicial

no por la mera afirmación de encontrarse

en una situación de fuerza mayor

efectivamente se constituye y se generan

las consecuencias de haberla acreditado

y número dos la fuerza mayor no subsana

digamos el incumplimiento cuando hay

fuerza mayor efectivamente hay

incumplimiento el tema es que el

incumplimiento de la obligación no sería

imputable a kim de la obligación

sería imputable precisamente al evento

que constituye una fuerza mayor eso qué

significa como no le es imputable el

deudor de la obligación esa persona no

responde por los perjuicios y en algunas

ocasiones no va a deber la obligación y

acá me quiero detener en el contrato de

arrendamiento la obligación digamos

principal es el

hago es por un lado el uso y la

explotación del bien inmueble y dar la

obligación principal en carga del

arrendador en casa del arrendatario la

obligación principal es el pago del

canon de arrendamiento el pago del canon

de arrendamiento por regla general se

hace en dinero y el dinero es un género

no es un cuerpo cierto es lo que

significa que al ser un género el dinero

no perece entonces en ninguna ocasión se

va a poder hablar de la imposibilidad

absoluta del cumplimiento o pago del

canon de arrendamiento en dinero para

efectos de terminar el contrato cuando

es volviendo a la fuerza mayor

se tiene que acreditar ante un juez el

cumplimiento de tres elementos en primer

lugar que el evento ocurrido es

irresistible a la parte que lo sufre en

segundo lugar el evento ocurrido es

imprevisible para la parte que lo sufre

es siempre de visibilidad y está dado

porque el evento sea además de poco

probable sorpresivo y que esta situación

sea externa da a la esfera de control

digamos del deudor incumplido que sea

externo no implica que no haya sido

generada por el mismo por sus empleados

por sus dependientes todo lo demás

entonces en principio se ha pensado que

la ocurrencia el coronavirus o el

impedimento del desarrollo de ciertas

actividades económicas como consecuencia

de los decretos expedidos por el

gobierno nacional

el ayuntamiento preventivo obligatorio y

todo lo demás pues efectivamente

constituían una fuerza mayor que podía

acreditarse frente a un juez sin embargo

esto no es del todo cierto porque para

que un hecho sea considerado

irresistible e impredecible este hecho

debía ser insuperable con cualquier tipo

de medidas para la persona que lo sufre

y es ahí donde el gobierno nacional en

varias ocasiones ha hablado de por poner

un ejemplo tenemos un restaurante para

esta persona efectivamente es

insuperable el desarrollo de su

actividad económica o la puede realizar

por ejemplo por la vida de los

domicilios y es ahí donde vemos que la

fuerza mayor empieza a ser bastante

difícil de probar en un proceso judicial

que implicaría probar la fuerza mayor en

un proceso judicial cuando sea se debe

por parte del arrendatario el pago del

canon de arrendamiento

y ya se cumplió el plazo en el cual se

debía pagar fuera exigible es

arrendatario que debe el canon se

encuentra en mora y que implica esto que

enamora le permite al arrendador a 15 le

debe que acuda ante un juez para exigir

o bien el cumplimiento de la obligación

o la terminación del contrato de

arrendamiento por incumplimiento si lo

que decide el arrendador es la exigencia

de la obligación en este caso el

arrendatario que quisiera alegar una

causa extraña lo que va a hacer es

llevar a que el juez suspenda el

cumplimiento de la obligación de pagar

el canon de arrendamiento hasta que el

evento se configuró la causa extraña

cese y porque esto es así porque como se

nos explicaba hace un momento

en la obligación de pagar el canon de

arrendamiento por regla general se hacen

dinero y como el dinero no perece no

existe imposibilidad absoluta de

cumplido entonces lo que el juez decidió

tramita es usted señor deudor

arrendatario y no se preocupen esperemos

a que cese el evento que dio fuerza de

fuerza mayor que imposibilitó su

cumplimiento y en el momento en que se

dé entonces en usted va a poder proceder

a pagar su obligación es decir siempre

va a haber dinero en el mercado

entonces en el escenario donde lo que se

demanda es el cumplimiento de la

obligación ampararse en la fuerza mayor

por haber incumplido no termina

solucionando el problema simplemente

suspende la obligación hasta el momento

en que se puede dar cumplimiento ahora

el segundo escenario donde un arrendador

lo que solicite es la terminación del

contrato por incumplimiento cuál es el

efecto de alegar o acreditar una fuerza

mayor por parte del arrendatario que

debía elcano en ese en ese evento

puntual el efecto es que si bien se

termina el contrato de arrendamiento por

haberse dado el incumplimiento con

ocasión de una fuerza mayor no hay lugar

al pago de perjuicios ni de penalidades

por parte del arrendatario incumplido

digamos

este sería el escenario la fuerza mayor

y se reitera en términos tan teóricos

con la finalidad de que se entienda con

que comúnmente hablar de fuerza mayor no

implica necesariamente que el deudor el

arrendatario en este caso

tiene la posibilidad de eximirse o

exonerarse de manera definitiva del

cumplimiento como ya lo vimos en este

escenario es bastante difícil de

materializar en la realidad

este articulo 1616 desde el que consagra

como les hablaba hace un momento la

inexistencia o la cancelación digamos de

la obligación de pagar perjuicios en el

caso en que se acredite en una fuerza

mayor por parte de él

y acreedor en el deudor incumplido

ahora vamos a mirar o vamos a analizar

la segunda alternativa que nos ofrece ya

no el código de civil sino el código de

comercio y es la llamada teoría a la

imprevisión digamos que esta figura

puede resultar más conveniente de cara a

la realidad actual de los contratos de

arrendamiento y su dificultad de

cumplimiento sin embargo es muy

importante tener presente que ésta

también debe ser discutida en sede

judicial es decir ante un juez

el artículo 868 del código de comercio

nos dice que cuando ocurran

circunstancias extraordinarias

imprevistas o imprevisibles posteriores

a la celebración de un contrato de

ejecución sucesiva periódica o diferida

que alteren o agravan la prestación del

futuro cumplimiento a cargo de una de

las partes en grado tal que les resulte

excesivamente generosa podrá staples

revisión entonces bajo el marco de la

teoría de la imprevisión que es lo que

ocurre se levanten webs

el contrato y se le pone de presente la

dificultad para cumplir con la excepción

la velocidad para cumplir con una

obligación y se le pide la revisión del

contrato ahora que se tiene que

acreditar primero que todo la ocurrencia

de circunstancias extraordinarias en ese

escenario

entonces y con los datos y las cifras

que hemos visto del comportamiento del

mercado una persona mirando cada patrón

particular podría llegar acredita que el

coronavirus y la restricción para el

desarrollo de su actividad económica

especifica si constituye una

circunstancia extraordinaria

por otro lado el contrato de

arrendamiento si es un contrato de

ejecución sucesiva

es decir permanentemente se está

disfrutando y se está utilizando el

inmueble y permanentemente se está

pagando la contraprestación que se

dictaron de arrendamiento

digamos que esto resulta excesivamente

onerosa implica que la obligación

inicialmente pactada

se halla

se haya vuelto insostenible para la

parte que la debe sin embargo esto es

excesivamente onerosa y digamos la

problemática radicaría en el tema

probatorio antón webs la palabra

excesivamente onerosa es una palabra

bastante amplia y su alcance o su

significado ha sido desarrollado en sede

judicial

si uno logrará demostrar el exigente la

existencia de efectivamente un

desequilibrio contractual que permita la

aplicación de la teoría de la

imprevisión de karam west que es lo que

podría hacer el juez después podría o

modificar las obligaciones del contrato

buscando reestablecer o restaurar el

equilibrio contractual suspender las

obligaciones del contrato y para efectos

de dar cumplimiento a ellas cuando la

circunstancia extraordinaria cese sus

defectos o en caso de que se analice y

se considere que es imposible

restablecer el equilibrio contractual

podría determinar la terminal podría

determinar o decidir la terminación del

contrato de rendimientos

entonces como se ve tampoco resulta tan

fácil sustentar la teoría de la

imprevisión en sede judicial además de

las implicaciones de un proceso los

costos asociados los honorarios de los

abogados y sobre todo el tiempo

frente a la teoría de la imprevisión se

quiere resaltar también pues que para

poder alegar la xi se requiere que

exista un contrato celebrado que esté

vigente que sea legalmente válido es

decir que no tenga ninguna de las

causales de nulidad y que este contrato

sea ejecución periódica o sucesiva por

esto es que aplica a los contratos de

arrendamiento

antes de detenerme digamos retomar los

temas que hasta el momento se han

expuesto quisiera hacer una salvedad es

que las normas que sean que se han

expuesto son normas que aplican en

términos generales a todos los contratos

entonces en este caso las mismas

aplicadas a los contratos de

arrendamiento pero eventualmente también

podrían ajustarse a otros tipos de

contratos que no habían sido amparados

por ninguna de las disposiciones

expedidas excepcionalmente por el

gobierno nacional para enfrentar

indicamos todo este tema el coronavirus

entonces este tipo de contactos pueden

ser los dicen cooperación o cooperativos

pueden ser los contratos de concesión de

espacios por poner un ejemplo

bueno finalmente me permite exponer y se

hizo tanto énfasis en el tema de la

autonomía de la voluntad privada porque

como se ve las alternativas de solución

o de manejo de los contratos de

arrendamientos de cara al 19 por la vía

judicial se alegan una fuerza mayor o

sea alegan una teoría de la imprevisión

no resulta ni tan rápida ni tan expedita

ni es una solución que pueda resultar

efectiva para los intereses económicos

de todas las partes involucradas en un

contrato de arrendamiento y es aquí

donde surgen varias preguntas y varios

interrogantes por ejemplo

qué pasa cuando estamos frente a un

arrendatario que definitivamente va a

cesar su actividad la actividad que

desarrollaba en el inmueble manera

definitiva sea porque su empresa quebró

sea porque se le hace imposible tener

una vivienda propia por ejemplo en el

caso del arrendamiento de vivienda y en

ese caso se va a ir a vivir con un

familiar

qué pasa en esos casos vale la pena o es

conveniente en términos económicos para

un arrendador obligar y mantener el

vínculo jurídico de cara hacia

arrendatario o sería posible pensar en

liberarlo llegar a fórmulas de arreglo

donde los intereses económicos del

arrendador no se vean totalmente en

contrariados o juzgados

qué pasa por ejemplo si por el contrario

el arrendatario si desea continuar

ocupando el inmueble pero por su

dificultad y por la escases de flujo de

caja la actividad económica o sus

finanzas personales apenas subsisten

pero desea continuar

utilizando el inmueble en este caso

podría pensarse en un arrendador que en

lugar de acudir al mercado que está en

condiciones

de exceso de oferta frente a la demanda

de inmuebles en arrendamiento pues es

preferible sostener el vínculo jurídico

con un arrendatario que le ofrezca

alternativas para para el

restablecimiento del equilibrio

contractual entonces ahí donde podría

pensado en la condonación de algunos

cánones en estipular cánones sobre un

porcentaje del canon original y todo

esto todos estos acuerdos se realizan o

tienen sustento ya no en normas que

excepcionalmente fueron expedidas por el

gobierno nacional sino que tendrían su

sustento y su fundamento en la autonomía

de la voluntad privada

en las normas que editaron del código de

comercio y el código civil donde el

contrato y leigh para las partes donde

el contrato tiene lo estipulado por las

partes dentro de un contrato tiene

prevalencia preferencia sobre las leyes

que nos dan de orden público y sobre la

costumbre en materia mercantil donde se

aplica el principio de buena fe

contractual

y sobre todo donde las partes

pues tiene la facultad máxima de

disponer de sus derechos y obligaciones

en este escenario pues creo que

expusimos todos los puntos para el

manejo y tratamiento a los contratos de

arrendamiento

podríamos pasar pues al tema de la

resolución de inquietudes

claro que sí muchísimas gracias juan

esteban y me la caminas y tenemos varias

preguntas en nuestro buzón y aquí en el

chat de preguntas y respuestas la

primera pregunta nos dicen buenos días

tengo un caso especial para ver quién me

podría colaborar en el cual después de

que el gobierno declarara la pandemia la

concesión del aeropuerto me hizo una

entrega ficticia de un local comercial

como restaurante

para dejar seguir pagando los acuerdos

pactados el cual lo hicieron

literalmente con quien profesional puedo

tratar este tema

marcela yo tengo una duda en cuanto a

esa encuentras de inquietud cuando la

persona dice me entregaron no logró

identificar si si era arrendador o

arrendatario cuando menciona el

aeropuerto me imagino que era la renta

tal

el propietario del local me imagino que

era del aeropuerto

obviamente lo primero que quiere decir

es que el decreto 579 que fue el primero

de la historia establece que las

entregas de inmuebles quedaban

suspendidas hasta el 30 de junio

entonces la primera recomendación que yo

le daría a esta persona que nos hace la

pregunta es que revise la fecha en que

supuestamente le entregaron el local eso

lo primero que de reis

y lo segundo es que cuando dice que la

entrega es ficticia eso quiere decir que

él no firmó un acta entrega es decir él

no fue hasta el aeropuerto decirles

miren aquí vengo a que me entreguen el

local y le entregaron unas llamas sino

que simplemente aparece aparece una

entrega en un acta donde donde no

comparece y está claro que para ser

recibo efectivo de un inmueble se debe

hacer el acta de entrega o entrar en

posesión entonces pues ahí la

recomendación sería hasta no solucionar

el tema de la fecha del inicio de el

contrato de arrendamiento pues no

recibir materialmente local

ni abrir el restaurante o abrir

cualquier tienda en el aeropuerto hasta

no definir claramente a partir de cuándo

a partir de qué fecha

empieza a surtir efectos ese contrato

porque adicionalmente eso lo que genera

la obligación de pago y entonces cuando

el aeropuerto le diga mire usted ya

recibió a partir de ahí tiene que

pagarme el canon de arrendamiento pues

entonces

tiene que saber que si firma un acta de

recibo de local pues va a tener que

empezar a pagar entonces lo más

importante la recomendación para la

persona que hace esa pregunta es uno si

la entrega ficticia fue antes del 30 de

junio es entrega ficticia no aplica y si

es posterior al 30 de junio él debe

verificar si firmó el acto o si asistió

al aeropuerto y presencialmente recibió

el local

si es así empezó a correr la obligación

del pago del cam si eso no ha ocurrido

la obligación del pago del canon todavía

no ha empezado a surtir efectos y ahí yo

creo que puede haber una herramienta

para esta persona en su defensa a quien

debe acudir obviamente a un abogado

obviamente a un abogado ese tipo de

casos sin duda ya se salen del control

del comerciante y esto es una

recomendación para todos los que están

conectados pero muchas veces del

comerciante trata de arreglar el

problema son

desafortunadamente lo termina enredando

más lo terminará entrenando aún más

entonces en estos casos lo mejor es

acercarse a un abogado

ojalá especialista en derecho

inmobiliario

en la especialidad que atiende los

contratos de arrendamiento y exponerle

el caso y decirle oiga acompáñeme

acompáñeme al recibo formal del local

y creo que es la persona indicada para

para asesorar a este comerciante que nos

está haciendo esta esta pregunta

cuando se mira prendía frente a este

comerciante yo quisiera agregarle algo y

es que tenga en cuenta que en el momento

en que dice que se le hizo la entrega

material y el arrendatario decidió dejar

de pagar el canon de arrendamiento

no estaba autorizada la terminación

unilateral del contrato como hablábamos

en ningún caso un deudor puede prever o

dejar de cumplir o terminar un contrato

de manera unilateral salvo aquellos que

lograron estar amparados por el decreto

797 de 2020

porque si el escenario al revés donde

supongamos que ya tenía el local y ahí

él tenía un restaurante ahí en el

aeropuerto y que quería era devolver el

local

él tenía que acogerse al decreto 790 y

si no lo hizo antes del 30 de agosto ya

no lo va a poder hacer eso es muy

importante también

marcela aclararle a todos y es que el

contrato 797 ya terminó es decir si

alguien tiene en este momento un

restaurante un gimnasio

o cualquier tipo de inmuebles que están

en la lista que el gobierno

público ya no pueden terminar el

contrato de renovación en este momento

ya no se pueden acoger a ese decreto

porque también ha habido casos en las

últimas semanas de gente que dice oiga

yo no había visto este decreto yo quiero

devolver el local pero pero ya es muy

tarde ya ya no pueden devolver el local

ya tienen que buscar por alguna de las

opciones que maría came la lesión sea

por la teoría de la imprevisión sea por

la fuerza mayor por alguna de esas de

esas teorías que sin duda es un poco más

difícil de demostrar entendería por lo

que nos comenta señora del mercader es

el arrendador una persona que estaba con

el contrato les entregó el comer en el

local comercial y celosa

lógicamente el local comercial nosotros

nos opusimos a recibirlos y ellos

suspendieron sus obligaciones han habido

incumplimiento con tal como lo dijo

maría camila lo o incluso lo resaltó y

ojalá él me pueda anotar estudies el en

ningún momento el gobierno permitió que

el arrendatario dejara de pagar sin

razón ni motivo

y aclaro firmemente que si el

arrendatario dejaba de pagar había

incumplimiento es decir en el caso que

el menos está poniendo hay un

incumplimiento del arrendatario el

arrendatario exceso en el pago del canon

e incumplió el contrato

perfecto vamos a continuar con la otra

pregunta que nos hace en inmobiliaria

román buenos días la inquietud que

tenemos es cómo se va a manejar el caso

de los contratos de arrendamiento que

terminaron con base en el decreto 797 de

2020 que a fecha de hoy declaró

inexequible la corte constitucional y

por lo cual propietarios están haciendo

exigencias a las inmobiliarias

muy buena pregunta lo primero que hay

que decir en cuanto a esa pregunta la

primera y la primera respuesta es que el

efecto del decreto 7 de la sentencia de

la corte constitucional no es

retroactivo es decir los contratos que

terminaron bajo el decreto 797

terminaron no es que vuelvan a revivir

por culpa de la corte no no la corte

incluso termina aclarando

esto tiene efectos hacia el futuro pero

no hacia el pasado y los contratos que

ya habían terminado

efectivamente terminan

lo segundo entonces es que el

propietario no podría venir a la agencia

a reclamar nada porque si el propietario

viene a la agencia dice oiga ahí la

corte declaró inexequible este decreto

llamé al chileno y tiene que volver al

local lo que le va a decir la agencia es

el contrato terminó el contrato terminó

y si el propietario llama a exigir que

le sigan pagando el canon ya que la

corte dijo ese decreto no debió haber

ocurrido lo que la agencia le debe

contestar formalmente y esta es una

recomendación que siempre le damos a las

agencias de arrendamiento y más en esta

la respuesta debe ser escrita la

respuesta es el escrito en muchas

ocasiones caen en la informalidad por la

velocidad de responder las inquietudes

por teléfono o incluso hasta por

whatsapp porque ahora ahora está muy de

moda atender los usuarios por whatsapp

pero es muy importante que cuando ya

viene una reclamación de permite pagar

el canon de arrendamiento esa solicitud

la agencia se la responda por escrito en

una comunicación formal firmada por la

persona encargada en la agencia

y finalmente para terminar de responder

esta pregunta es contundente la corte en

decir que los contratos que terminaron

bajo el decreto 797 no generan más

contraprestaciones es decir la agencia

inmobiliaria no tiene la obligación de

de seguir pagando el carro de seguir

pagando de acá si los canales son

anteriores al 30 no agosto esos cánones

si deben ser pagados por la agencia y la

agencia los debe reportar al asegurador

como lo decía maría camila

fasecolda reportados más más de 183 mil

millones de pesos pagados por siniestros

de contratos de arrendamientos pero pero

esa cifra calculamos que puede ser 56

meses mayor en colombia el desastre que

tenemos en los contratos de

arrendamiento por el coronario se gira

sin embargo ya cuando las aseguradoras

dicen 183 mil millones de pesos es

muchísimo muchísimo dinero

por eso las aseguradoras deben reportar

el siniestro y las agencias deben

reportar el siniestro las aseguradores

respecto muchísimas gracias continuemos

entonces que tenemos varias preguntas

todavía sin darle respuesta que aspectos

legales asociados a fuerza mayor o

emergencia sanitaria deberían quedar en

los parágrafos de un contrato de

arrendamiento a partir de octubre de

2020

pregunta tan tan difícil la pregunta es

difícil primero porque esta situación

del coi 19 nos ha enseñado cosas y que a

vivir al día cada día es distinto cada

día trae afanes diferentes

sin embargo es muy común que los

contratos nuevos que se están celebrando

en materia de arrendamientos traigan una

cláusula que permita terminar el

contrato en condiciones especiales por

ejemplo de restricción de la actividad

porque nos han dicho que en algún

momento puede haber un rebrote y

volvemos a una 40 entonces lo que se

está poniendo en esos contratos es que

si hay una nueva orden del gobierno de

una cuarentena ese contrato termina

automáticamente esa sería una primera

recomendación más que de fuerza mayor

pues de voluntad de las partes y es si

nos vuelven a encerrar y toca cerrar el

local pues que se pueda terminar ese

contrato inmediatamente o con un plazo

esa puede ser una recomendación de cara

al arrendatario creo que es el que está

haciendo la pregunta no sé si maría

camila quiera complementar algo más

bueno frente a eso pues yo lo pondría en

términos más jurídicos y es que lo que

se recomienda es incluir dentro de los

contratos condiciones resolutorias

expresas y que es una condición

resolutoria una condición resolutoria es

una de las formas de terminar o

extinguir obligaciones entonces se

pueden establecer dentro de un contrato

una serie de condiciones que son hechos

futuros e inciertos que al momento de

representarse dan lugar a la resolución

del contrato la resolución quiere decir

en para el ave los contratos de

arrendamiento la terminación entonces

por ejemplo hablábamos lo que juan

esteban les propone incluir una

condición que en el caso en que se

impida el desarrollo de la actividad

económica en términos ordinarios por un

periodo superior a 90 días se resolverá

el contrato por poner un ejemplo o en el

caso en que la actividad económica

o el arrendatario acredite perdida sobre

las disminuciones de ingresos en un

porcentaje superior al 70 por ciento se

resuelve el contrato es la serie de

cláusulas se pueden prever o estipular

dentro de un contrato de una manera de

condiciones resolutorias

y muchas casas continuamos con la

siguiente actualmente soy arrendatario

de una bodega pero quiero entregarla

debido al poco flujo y recortes que se

debió realizar en la empresa cómo puedo

actuar en este caso con que normalmente

sustento para no pagar cláusula penal

vuelvo vuelvo a reiterar en cuanto a esa

pregunta a que el decreto 797 ya terminó

es decir el arrendatario de esa bodega

dejó vencer el plazo eso es lo primero y

ahora entonces está en el escenario que

explicaba maría camila y es en el

escenario de lograr demostrar qué

el pago el canon de arrendamiento se

hizo tan difícil se hizo tan complicado

que está afectando o poniendo en riesgo

su negocio sin embargo como lo decía era

también maría camila esa es una

situación primero que debe ser judicial

se debe exponer ante un juez

yo no puedo terminar el contrato

unilateralmente porque inmediatamente le

van a aplicar la cláusula penal

lo segundo es que ese es un proceso

judicial difícil en esos casos la

recomendación que nosotros le hacemos a

los propietarios en este momento

hablando ya el 23 de septiembre es que

se acerquen al propietario y le expongan

la situación y miren que es preferible

que renegociemos o que negociemos una

salida una terminación del contrato pero

que sea consensual que sea el mundo

acuerdo que irse a un proceso judicial

que probablemente dar va a va a durar en

más de un año y donde no es seguro que

el juez diga oiga si usted si demostró

que no puede seguir pagando secano que

ese canon se hizo tan costoso que usted

no puede seguir pagando ese es un

proceso judicial difícil como lo decía

maría y la jurisprudencialmente no hay

muchos casos donde los jueces hayan

admitido ese argumento sin embargo mucha

gente está acudiendo a los jueces por

contratos de arrendamiento los mismos

jueces están diciendo que en este evento

alex ríos de demandas

están llegando ríos de demandas a los

juzgados por contratos de arrendamientos

nosotros algo de una recomendación de

primero trate de llegar a un acuerdo

probablemente acérquese a entidades como

la cámara de comercio que les pueden

ayudar a llegar a un acuerdo en una

conciliación entre las dos partes y ese

sí tiene un efecto más inmediato y

pueden llegar a terminar en igualdad de

condiciones pero pero sin duda ya no se

puede acoger al decreto 797 porque el

decreto ya terminó hacia juan esteban

tanto la cámara de comercio a través de

su frente de conciliación de arbitraje y

también fenalco ofrece este tipo de

asesorías jurídicas donde también

podemos tocar la puerta para que nos

asesoren nos ayuden a llevar de una

mejor manera

toda esta finalización de estos

contratos bueno esos empresarios me

gustaría abrir el micrófono a uno de los

empresarios se llaman césar gutiérrez

tener a mano alzada sin analizar hemos

abierto su micrófono por favor podemos

escucharlo

esperemos que el señor alcides abra su

espacio un micrófono

nancy se lo podemos escuchar

bueno no está realizando tenemos otra

pregunta

a la ciudad magdalena nos dice somos un

restaurante en nuestro caso iniciamos

con la cuarentena un pago desde abril a

junio con una disminución del 30 por

ciento de descuento en el valor del

canon de arrendamiento

ya que inicia permitamos segundos y aún

así se terminó de leer esta pregunta y

luego vamos con usted de un segundo por

favor el descuento del valor del canal

rendimiento ya la agencia nos comunicó

que esos alivios se terminaron y todavía

se nos dificulta poder seguir cancelando

el valor que es muy alto en el arriendo

con el decreto que nos cobija o nos

ampara para poder solicitar apoyo de

seguir con ese mismo porcentaje que se

iniciaron no vieron al inicio ya

comentamos cómo hacerlo esos beneficios

que recibieron muchos arrendatarios

bueno es el caso que nos es que nos

están poniendo del restaurante el

propietario aceptó darles un beneficio

del 30 por ciento por un plazo que en

este caso entiendo que fueron seis meses

los seis meses ya pasaron si la

situación sigue siendo difícil para la

red

y la recomendación es que el

arrendatario se lo comunique al

propietario

antes de iniciar cualquier proceso

policial o empezar a dar vueltas por

toda la ciudad

lo mejor es que llame al propietario o

le envié una carta y le diga mire mi

situación sigue siendo precaria mi

situación sigue siendo difícil en

posibilidad de extender un poco más ese

alivio lo que está claro es que el

propietario no está en la obligación de

extender el propietario puede decir mire

ya le di el alivio por seis meses no le

puedo extender más el alivio en caso en

el cual el arrendatario en este momento

y por eso esta charla decíamos una antes

y un después del cobi 19 porque

terminamos teniendo una situación

distinta ahora hemos pasado por tres

situaciones distintas

una situación en abril y hasta junio

otra es vuestra situación hasta el 31 de

agosto y ahora otra situación hasta

pongamos el 31 de diciembre entonces

como ya pasamos a la tercera etapa en

esa situación ya no le quedaría si el

arrendador no no acepta extender el

alivio no le queda sino la opción de

tratar de demostrar que el canon de

arrendamientos

es muy oneroso se hizo muy costoso y que

un juez le vuelva a fijar revise y

vuelva a fijar el canon de arrendamiento

pero no puede o no puede dejar de pagar

ni puede abandonar el local porque

habría un incumplimiento si hay

incumplimiento inmediatamente le van a

aplicar la penalidad

ahora sí financiera lo escuchamos

gracias buenos días bar zela

esteban maría camila buenos días muchas

gracias y es así yo quiero hacer una una

reflexión como comerciante como

empresario como dirigente gremial

nosotros estamos en una guerra estamos

en una situación extraordinaria nosotros

estamos en una guerra con un o con

un virus que nos enferma y que nos mata

a todos en el mundo luego el problema de

todos en el mundo pero la solución

también es de todos en el mundo

los empresarios en colombia estamos

supremamente mal especialmente el sector

de restaurantes bueno y entonces más

sectores por ejemplo como el como el

turismo y los hoteles y los transportes

y demás

pero pero hay que tener en cuenta que

nosotros como empresarios los

restaurantes pagamos

préstamos bancarios pagamos nóminas

pagamos impuestos pagamos arrendamientos

hagamos proveedores pagamos los sintes

normales del negocio como mercadeo

publicidad seguridad etcétera y la

situación es muy difícil como este es un

problema de todos en la cuestión de los

arrendamientos

se presenta a un problema difícil

algunos arrendadores primero primero que

el problema es que aquí hay un

intermediario n n n entre los

propietarios y los inquilinos los

arrendatarios y un intermediario legal

por supuesto que son las inmobiliarias

casi nunca tenemos acceso a los

arrendadores los arrendatarios a los

dueños reales de los locales entonces ha

sido un poco difícil llegar a esos

arreglos

porque la inmobiliaria pues no tiene esa

capacidad de maniobra de manejo y de

definir totalmente un arreglo entonces

ha sido un poco complicado

pero desde luego es supremamente difícil

ese límite más alto que tenemos de los

empresarios es el pago de los de los

locales y no es justo que digamos una

red un arrendador vea que el gobierno

los cerros los establecimientos

comerciales desde el 18 de marzo

y que llevamos cinco meses y pretende

ese arrendador que le pagamos le pagamos

el 100 por ciento yo creo que que todos

tenemos que poner todos absolutamente

todos aquí no hay una excepción todos

tenemos que poner el arrendador el

propietario el arrendador tiene que

bajarse digamos como el 50 por ciento y

el arrendatario tendrá que subir un

escaloncito y llegar al 50 por ciento y

manejar ese tema y en la medida que

vayamos reactivando nos empezar a subir

por porcentaje en este momento el

gobierno ha abierto el 30 por ciento en

algunas ciudades en otras ha abierto el

50 por ciento y luego nos van a seguir

abriendo abriendo abriendo van a van a

subir los porcentajes y yo creo que

tenía tendremos que llegar a negociar en

esos porcentajes para poder y nunca los

arrendamientos van a volver a hacer lo

mismo

las condiciones del mundo no van a hacer

lo mismo y colombia no es la excepción

entonces la gente no va a volver como

antes seguramente a los establecimientos

las economías hasta las economías

familiares y las economías empresariales

habrá que que no voy a acomodar las

entonces esos lo tienen que tener en

cuenta los propietarios para poder

colaborar y poder normalizar la economía

o sea todo el mundo tiene que poner su

granito de amor en la solución de esto

y me decía que el contrato es ley para

las partes que podemos a cuidar a las

normas de los códigos que tenemos las

herramientas para arreglar es muy

difícil a veces arreglar porque estamos

en un país que donde todos somos

habilidosos y entonces si no con si no

si no tenemos en cuenta estas realidades

que nos tocó vivir y que no es culpa de

nadie y que son podría es decir que es

fuerza mayor que es caso fortuito que es

la imposibilidad de poder usar la cosa

arrendada y miremos apelemos a todo lo

que podamos a pegar que están en el inem

en los códigos también podemos decir que

podemos acudir a la revisión del

contrato y por qué no pedir la

regulación del canon hacia abajo

y podríamos hacer todas esas cosas pero

la pregunta es eso requiere un pleito y

eso y un pleito en colómbia con la

manera de la celeridad de la justicia

tan lenta porque la justicia en colombia

es la larga lenta y demorada y una

justicia larga y lenta y de morada

significa no haber justicia es bastante

complicado entonces nos vamos a

enfrascar en un pleito de tres años en

primera instancia y en apelación otros

tres años o dos años estamos hablando de

cinco o seis años

eso es supremamente complejo y en unas

condiciones que quien va a afrontar un

pleito de esa naturaleza si nosotros

estamos luchando es por una

supervivencia

entonces

yo creo que lo que tenemos es que llamar

a una reflexión total y en adelante los

jueces más que aplicar las normas

legales la norma fría legal diría yo

tienes que aplicar justicia el gobierno

no me puede comer que el gobierno me

cierra hace cinco meses del

establecimiento y entonces y me exige

que yo tenga que pagar y yo tengo que

pagarle a todo el mundo no lo sé no

solamente a mi arrendatario sino a me

llame al personal que me trabaja y tengo

que pagar los impuestos si tengo que

pagar a los servicios públicos tengo que

pagarle a todo el mundo y yo puedo pagar

en la en la medida que me puedo

recuperar que puedo ir recuperando y

estoy en la recuperación es un poquito a

largo plazo así que tenemos que tener

conciencia de acogernos desde que todos

por favor pensemos en nn en esa en ese

tema yo creo que todos tenemos razón

pero si queremos que el país siga

adelante si queremos recomponer la

economía si queremos que no haya tanta

empresa quebrada y no haya y no haya un

caos en colombia porque no porque la

gente que no trabaja que hace de dónde

va a sacar dinero y que necesitamos es

generar empleo todos tenemos que hacer

ser conscientes en ese en ese tema ese

es mi opinión más que jurídica pues es

como llamando a esa a esa la nada al

análisis consciente usted este es el

juego de la pirinola todos ponen todos

ganan tenemos que poner todos sin

excepción es arte pena interrumpirle

pero se nos ha acabado el tiempo y

desafortunadamente no vamos a alcanzar a

terminar de dar respuesta a todas las

inquietudes que se generaron en los

espacios de del chat y del uso de

preguntas y respuestas pero como les

decíamos antes de estar la cámara

barranquilla está fenalco también para

ofrecerles toda la asesoría y el

acompañamiento jurídico para poder

terminar de feliz manera toda esta

información que nos han compartido esta

mañana juan esteban y me la camina

quienes por supuesto agradecemos por

estar con nosotros esta mañana con todos

nuestros empresarios muchísimas gracias

también a la señora hilda gracias que a

fenalco ya todas esas entidades aliadas

podemos seguir llevando toda esta

información a todos los empresarios con

esteban la camila muchas gracias por la

invitación que me uno al mensaje encisa

y este es el momento ya estamos hablando

de un post kobe 19 en materia de

contratos desde el primero de septiembre

estamos hablando de un post kobe me uno

el mensaje ancízar es es el momento de

conciliar es el momento de llegar a

acuerdos no podemos conseguir atascando

más en la rama judicial no podemos

seguir a trabajando más los juzgados

es el momento de conversar es el momento

del diálogo entre todos somos capaces de

salir de esta situación que nos ha

puesto la vida y el destino agradecerle

nuevamente a la cámara de comercio- al

final

por la invitación y por este tipo de

espacios que son muy valiosos para todos

y poder llevar a la gente pues un tema

tan polémico como este gracias

muchísimas gracias

a ustedes muchas gracias yo creo que con

todo lo que escuchamos en verdad que muy

buena muchísimas gracias juan esteban

maría camila excelente información e

ilustración la invitación reiterando lo

que nos decía el doctor ancízar y juan

esteban es a negociar es a conciliar y

yo también diría que a vernos todos como

como empresas o personas afectadas sin

sentirnos que alguien está por encima de

otro si nos vemos como seres humanos que

de alguna manera emoción también

víctimas creo que podremos llegar

también a una mejor conciliación y no

sentir que de pronto alguien quiere

tener digamos una ventaja sobre lo que

estoy pasando entonces veamos nos de esa

manera y creo que podremos generar

negociaciones que nos ayuden a todos a

salir adelante en este proceso muchas

gracias a todos los participantes

muchísimas gracias a todos los

participantes que nos acompañaron en

esta mañana que tengan todos feliz día

muchísimas gracias

muchas gracias a todos muy amables por

la invitación.

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